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房企并购今又来:民企出售资产 银行发行并购债

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21世纪经济报道 记者 唐韶葵 上海报道 

继雅居乐(03383.HK)之后,世茂集团(00813.HK,简称“世茂”)也将亚运城股权卖给了中国海外(00688.HK,简称“中海”)。

1月24日晚间,世茂公告披露,拟以18.445亿出售广州亚运城项目26.67%股权予中海,世茂方面表示,预计变现出售收益约7.16亿元人民币。

当天早间,雅居乐已公告,向中国海外出售广州亚运城26.66%股权,作价18.438亿元人民币。

广州亚运城项目位于广州市番禺区,此前由碧桂园(02007.HK)、世茂、雅居乐、中海分别持有26.67%、26.67%、26.66%及20%股权。换言之,中海将以占股73.33%成为亚运城最大股东。目前广州亚运城项目物业约406万平方米的建筑面积已开发为住宅、商业单位以及停车场,余下建筑面积仍在施工中,预期将于2025年底竣工。

1月24日港股收市,世茂报收6.17港元,微涨0.16%,总市值234.3亿港元,市盈率1.39倍。值得关注的是,1月以来,世茂境内外债券价格波动也比较大。自1月17日美元债跌至低谷之后,1月19日出现明显反弹,随后又出现下探。1月24日,世茂美元债价格在44美分至64美分之间。或许是出于项目出售套现利好,当天世茂与融创的境内债价格均出现了小幅上涨。

连续套现:股权质押+出售资产

1月21日,世茂公告完成上海黄浦路地块的出售事项。世茂将旗下上海世茂置业发展有限公司转让给上海久事北外滩建设发展有限公司,总代价为人民币10.6亿元,并预估交易完成后获利2.7亿元。

2021年12月30日,上海世茂建设有限公司(简称“上海世茂建设”)在上海证券交易所的公告中称,公司已经设立专门的资产管理平台,旨在推动位于一、二线核心城市经营性资产的处置,以快速回笼资金,降低负债。

据透露,截至2021年12月29日,世茂集团已完成处置34.21亿元内地资产(收取资金23.49亿元);完成处置香港西九龙项目资产,收取资金20.86亿港元。进入2022年,世茂集团的资产处置力度和规模有所加强。

连续出售项目套现,世茂最近遭遇的流动性风险看似正在缓慢解除。但世茂债务体量不小,比如今年下半年面临一笔10亿美元债到期,要完全脱离危机尚待时日。

21世纪经济报道记者了解到,世茂主席许荣茂已于去年底开始坐镇上海总部,亲自指挥应对这场商业危机战役。此前,许荣茂已质押了手中持有的20.79%上海世茂股份有限公司(600823.SH,简称“世茂股份”)的股权。

截至目前,据21世纪经济报道记者不完全统计,世茂通过出售项目回笼资金在80亿元左右。获取现金流之后,世茂也偿还了部分非标负债。1月份以来,世茂旗下上海世茂建设共有7笔ABS到期,到期规模30.3亿元。据了解,除两笔4.5亿及7.15亿元的ABS将延期一年分4期兑付外,世茂已兑付其余5笔,总金额18.3亿元。这其中,包括一笔购房尾款ABS-“21滇中1A”的本息,资金规模在2.02亿元。

或许是为了便于后期融资与股价信息披露,世茂股份更换了会计师事务所。1月24日,世茂股份公告变更会计师事务所,拟聘任的会计师事务所名称为中兴财光华会计师事务所(特殊普通合伙),替换掉该公司连续聘用了27年的上会所。世茂股份称,根据公司业务发展和未来审计的需要,为了更好地保证审计工作的独立性、客观性、公允性,经充分沟通和综合评估,公司拟改聘中兴财光华会计师事务所(特殊普通合伙)为公司2021年度会计师事务所,为公司提供财务报告及内部控制审计相关服务。

房地产并购潮起:浦发银行拟发行50亿房地产并购债

一边是房企出售资产救急,另一边是国企央企进入收并购赛道。

对于世茂将亚运城股权出售给中海,业内并不意外。据知情人士透露,一些国企央企房地产平台正在筛选优质的收并购标的,“年后或有千亿级房企的收并购机会”。

“地方国资都有任务领取的。”一名五大行人士认为,当前正是国资房地产并购的开端。

2021年12月,据媒体报道,央行、国资委已组织房地产领域的优质大型民企以及央企、国企开会,传达鼓励市场主体按照市场化、法治化原则,以及并购出险和困难的大型房地产企业优质项目的政策导向。

有消息面显示,国内可能将放宽对开发商监管账户中的预售资金使用限制,这将有助于房企补足短期流动性;另一方面,全国银行间同业拆借中心公布的2022年1月贷款市场报价利率(LPR)显示,1年期LPR为3.7%,下降10个基点,5年期以上LPR为4.6%,下降5个基点,降息带来的流动性增加也将为地产行业带来更多积极信号。

1月21日,浦发银行宣布完成第一期金融债券簿记定价,本期债券发行规模为300亿元,期限为3年,定价为2.69%。按照募集资金用途分为两个品种,品种一为普通金融债券,规模为250亿元,品种二为房地产项目并购主题债券,规模为50亿元,这也是金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券。

据透露,浦发银行这期债券300亿元募集资金将于1月25日到账,浦发银行将按照依法合规、风险可控、商业可持续原则,稳妥有序推进募集资金投放,对50亿元并购主题债券募集资金进行专项管理,确保资金专款专用、规范管理,进一步发挥金融债券对推动经济结构调整的积极作用。

即便没有金融机构并购债券的加持,国企央企们也已出手。比如,珠海国资旗下的华发地产近日以14亿元收购融创昆明融创文旅城二期40%股权,包括现金代价12亿元、债权2亿元。承债式收并购越来越多见于近期的房地产收并购案例中。

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