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专家建议:房企应加强精细化管理和运营

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当前房地产市场处于调整期。展望2022年房地产市场,专家认为,坚持“房住不炒”的定位,维护房地产市场平稳健康发展的政策取向不会变。合理资金需求正在得到满足,房地产市场风险总体可控。房企应避免盲目扩张,加快转向精细化管理和运营。

市场风险总体可控

2021年以来,房地产市场成交下滑,部分房企资金链承压。中指研究院数据显示,1至10月,房企境内信用债共发行4801.7亿元,同比下滑13.3%;境外债券共发行2624.1亿元,同比下滑35%。中指研究院企业事业部研究负责人刘水说,房企需做好过“紧日子”的打算。

中国首席经济学家论坛研究院院长盛松成说,合理的资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展整体态势不会改变。目前房企资金链的风险是可控的,不会引发进一步连锁反应。

人民银行日前发布的第三季度货币政策执行报告显示,目前房地产市场风险总体可控,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

保持房地产金融政策连续性

10月以来,有关部门接连释放满足房地产合理融资需求的信号。

人民银行金融市场司司长邹澜近日表示,少数城市房价上涨过快,个人住房贷款投放受到一些约束。近期,个别大型房企风险暴露,金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降,出现了一致性的收缩行为,房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。这种短期过激反应是正常的市场现象。此外,部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解。

邹澜说,针对这些情况,人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会,指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。

央行日前发布的数据显示,10月末,个人住房贷款余额37.7万亿元,当月增加3481亿元,较9月多增1013亿元。11月19日,银保监会新闻发言人介绍,10月末,银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%,整体保持稳定。

盛松成表示,房地产调控的大方向不会改变,不会再回到原来的老路上去。

第三季度货币政策执行报告强调,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度。

房企应开源节流

今年以来,房地产开发投资增速呈现倒V型走势。国家统计局数据显示,截至10月末,全国房地产开发投资累计同比增速为7.2%,连续8个月走低。

中国证券报记者梳理发现,一些研究机构对2022年房地产投资增速的测算不尽相同,但大多认为,在预售资金监管趋严、标准融资渠道难有显著放松,以及债务到期压力仍较大的背景下,土地购置行为趋谨慎的可能性更大。

在房地产投资增速回落的预判下,一些研究机构认为,2022年土地市场将进一步回归理性。

对于房企而言,刘水建议,2022年应继续开源节流。一方面,应加大营销力度、紧抓回款。必要时要有“壮士断腕”的勇气,通过出售项目或寻求股权合作等方式稳定资金链、盘活资金。另一方面,投资应量入为出、审慎拿地。房企应避免盲目扩张,加快转向精细化管理和运营。

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