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商业地产大宗交易持续“暗战” 前三季度交易额同比增两成

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据机构统计,今年前三季度,全国录得共计1671亿元的商业地产大宗成交,交易额同比增长超过20%。从具体城市来看,上海以833亿元占据榜首,北京以457亿元位居第二。

今年,在房地产流动性危机的背景下,商业地产大宗交易频发,既有交易额超百亿的资产包,也有交易额超90亿的单体项目。与此同时,投资机构、自用型买家可选余地及议价空间都在增加。

10月21日,在戴德梁行举办的THINK-IN论坛上,业内人士在探讨商业地产大宗交易热点话题时表示,按照惯例,四季度是大宗交易比较频繁签单的时候,目前市场上还有几个商业的资产包正在推动交易,因此预计今年大宗交易或会有大幅上涨。

在房地产流动性危机的背景下,今年商业地产大宗交易频发。图片来源/IC photo

市场反弹明显,自用型买家持续活跃

2021年以来,全国商业地产大宗交易市场形势见好。戴德梁行数据显示,2021年前三季度,全国录得共计1671亿元的商业地产大宗成交,交易额同比增长超过20%,市场活跃度稳步提升,反弹明显。从具体城市来看,上海以833亿元占据榜首,北京以457亿元位居第二。

其中,北京连续出现多宗大额交易引人关注,包括和谐健康保险90.6亿元购买北京SK大厦,首开、金茂及高和资本联合26.5亿元收购北京启迪科技大厦D座,以及快手28亿元购买上地·元中心写字楼等。

对于今后的商业地产大宗交易,戴德梁行中国资本市场部副董事总经理、北区资本市场部主管刘兵表示,四季度往往是大宗交易比较频繁签单的时候。目前,市场上还有几个商业的资产包正在推动交易,所以今年交易数字可能会涨幅比较大。

据刘兵透露,最近四五个月的时间内,戴德梁行接触到很多开发商咨询大宗交易市场的退出机会,以及什么样的客户群能购买等话题。

众所周知,今年以来,“三道红线”等金融监管政策对房地产企业带来不小的资金压力。为了缓解资金流动性危机,出售部分重资产减压,成为很多房企主动或者被动的选择。从最近案例来看,今年10月13日,远洋集团发布公告称,拟以64.15亿元出售北京CBD核心区甲级办公楼项目。

自疫情以来,在商业地产大宗交易市场,自用型买家也持续活跃。戴德梁行数据显示,前三季自用型买家占比达到33%,而四季度还有增加的趋势。

而在当前的市场环境下,刘兵认为,自用型企业面临更多的选择,而且价格可能会有更大的谈判空间。值得一提的是,今年很多TMT行业的独角兽企业,原本只是在北京买地、买楼,现在去上海进行大笔投资。

9月26日,字节跳动以逾20亿元的价格在上海杨浦区购得一块地,用于建造写字楼。而在两个多月前,字节跳动收购了铁狮门正在开发的办公项目上海尚浦领世,总面积约19.5万平方米,未来其将成为字节跳动区域运营中心。

“资产包”交易愈发频繁,金额屡创新高

“今年商业地产大宗交易有一个特点,资产包交易愈发频繁。”据刘兵介绍,在中国内地,以前这种交易很少,现在越来越多,“过去能做到百亿交易,算是一个世纪交易。但是今年交易标的在增大,很多是相同类型物业的资产包,比如酒店资产包。”

6月3日,全球另类资产投资管理巨头博枫(Brookfield)从阿布扎比投资局投资的合资企业手中,收购了包括五个购物中心的资产包,价格为14亿美元,约合人民币89亿元。资产包包括上海悦荟、青岛悦荟、西安悦荟以及位于昌平区的北京悦荟广场等。

当时,悦荟资产包的交易被称为自疫情以来在中国的最大的商业地产收购。但是随后,这一数字就被刷新。6月28日,平安人寿330亿收购凯德北京、上海等6个来福士项目部分股权。本次合作涉及项目包括上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中心。该资产组合的总资产价值为467亿元,平安人寿收购其中部分股权,总投资金额不超过330亿元。

在刘兵看来,资产包中同类型的项目多,意味着资产管理团队、投资人可以减少管理成本,提高效率。

核心商圈城市更新仍将是交易热潮

从投资者的角度来说,中海晟融董事总经理李浩认为,投资者更加关注传统核心的区域,区域内一些商业物业或公寓年代比较久,但是由于过去不是市场化的项目,或者说不是一个按照市场价格交易的项目,如果能够充分梳理其债权债务关系,同时能够把前期的产权包括物业纠纷得到很好梳理之后,它的价值能够得到很大的提升。

“从去年和今年北京的大宗交易来看,在中关村核心区域,过去的老旧超市,被改成甲级写字楼;在CBD附近,有破败的商业被打造成网红地标,能够更大价值地把低效资产盘活。”李浩表示,“这也是我们看好北京的原因,一方面人口和资金承载力能够满足价值提升的需要,另一方面有很多这样的低效资产,我们会关注这个领域。”

“一线城市核心地段以及城市更新是市场交易的永远主题。旧项目老了,更新赋予新的职能。”刘兵认为,未来,一线城市多中心化趋势明显,核心商圈城市更新仍是交易热潮,区域一体化助力中心城市周边区域大宗交易市场发展。相比之下,新基建、长租公寓等受政策支持物业类别投资热度上升。

对于未来北京写字楼市场,戴德梁行北区项目及企业服务部主管廉峰哲表示,经历过疫情之后,市场将愈加成熟,产业布局优化,形成多商务中心的格局。写字楼产品也将进一步向品质提升、增值服务以及绿色低碳的方向全面发展。

而在戴德梁行高级副董事、可持续发展服务平台联席执行主管陈宬看来,环境友好型的商业地产项目通常享有更高的租金和更高的资本价值,在面对市场低迷时也往往更具弹性。

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