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22城第二批集中供地趋冷 头部房企拿地金额占六成

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截至9月22日,全国22城第二批次地块出让进程已经过半,厦门、福州、苏州等10个城市率先完成出让。观察可以发现,相较于首轮集中供地,溢价率下降、流拍率上升成为本轮土拍的显著特征。

研究机构认为,在政策调控和房地产金融审慎管理走向常态化的情况下,房企拿地意愿受限,预计后续竞拍的城市土地市场也将降温。二批次流拍和撤牌地块较多的城市,或进一步优化土拍规则。

多城下调溢价率上限 提高参拍门槛

由于土拍规则调整,在第二次集中供地过程中,多个城市的土地出让出现延期或重新挂牌,例如,深圳、杭州、青岛均停止挂牌之后重新挂牌,福州、济南、沈阳、苏州和天津等城市均延期出让。就出让时间来看,很多本该8月集中土拍的城市,都延期至9、10月份。

根据中指研究院发布的一份报告,在22个重点城市中,第二轮集中供地的土拍规则较首批主要呈现三点变化:首先,竞拍规则优化为“限价+摇号”。以广州、南京、杭州、合肥为代表的多数城市溢价上限被下调至15%,降低房企的拿地成本。部分城市取消“竞配建”和“竞自持”,多数城市引入摇号作为竞价达上限后的最终环节。其中,上海和苏州实行“一次报价”,无锡、福州等11个城市“摇号”出让,北京、青岛等6个城市则采取“竞报高品质方案”。

其次,参拍门槛在多个维度被抬高。在开发资质上,重点城市第二批次地块的出让规则对竞买人开发资质要求更加严格,包括资质级别、年限、联合多主体等,在购地资金上,审查力度加强,除天津外的多数城市明确房企股东和购地资金来源“五不得”,上海、南京等城市须在土拍前后经由会计师事务所开展审查。

最后,品质相关标准提升。杭州、苏州等10个城市在第二批集中供地中强调“品质”要求。其中,北京和合肥在设置最低品质标准的同时对部分地块采用“竞报高品质方案”方式出让;青岛、沈阳等城市采取“竞品质”方式,苏州、成都等城市则出台“定品质”细则。

流拍率上升 头部房企拿地金额占六成

二次集中供地伊始,多个城市都对土地溢价率的上限进行了限制,这被解读为利好开发商,但仔细研读规则后发现,严格购地资金来源、竞建筑品质等多个细则对开发商提出了更高要求。从大环境看,当前各类严调控政策频出,热点城市市场出现降温趋势,房地产行业整体形势趋紧,房企拿地态度变得谨慎。

克尔瑞研究中心分析认为,从已完成二轮集中土拍的城市看,土拍规则的调整产生了一定的稳地价效应,土地市场普遍出现降温。对比首轮集中土拍热度来看,所有城市二轮集中土拍热度均有所下滑。具体看,成交溢价率均较首轮土拍有所降低,尤其是济南、天津等低热度城市,溢价率降幅均在10个百分点以上;除厦门外,其余7个城市二轮流拍率均大幅走高,沈阳、长春、福州、济南和天津等城市二轮土地出让流拍率均超过30%。

中指研究院也称,在住宅用地加大供应的情况下,厦门、无锡、成都等城市的成交规模虽然进一步走高,但土地市场降温明显,竞价达上限的地块比重较首批有所下降。长春、天津等市场较冷城市的上限地块比重保持低位。成交楼面价方面,多数已成交城市二批次地块成交楼面均价较首批有所下跌,青岛和成都则受初始楼面价较高影响地价上涨。

对于后市,中指研究院认为,预计后续即将竞拍的城市土地市场也将出现降温,部分区位较好或利润相对较高的地块仍是房企的聚焦点,进入竞价最终环节的概率较高,利润较低或出让要求复杂的地块出现流拍或撤牌的可能性高。

“二批次流拍和撤牌地块较多的城市或将进一步优化土拍规则。”该研究院还分析,为响应加强住房保障体系建设的要求,部分城市第三批集中供地或将加大保障性租赁住房用地供应,其中长春已明确表示第三批将以棚改用地和租赁住房用地为主,原则上不再供应住宅用地。

不过,在土拍遇冷大环境下,头部房企仍表现斐然。克而瑞研究中心数据显示,第二轮集中供地含宅地成交地块中,成交TOP20房企拿地金额达到1047亿元,占成交总额的60%,且较首轮有4%的上升,其中,中海、保利、厦门建发位居前三。

中指研究院就认为,随着土地市场热度走低,拿地成本下行,第二轮集中土拍规则的调整将为资金稳健的房企带来拿地机会,利于其以较低成本增加优质土储。

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