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多宗土地底价成交 集中供地市场或迎“拐点”

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近日,为期三天的苏州、成都第二轮集中土拍收官,与第一轮集中供地市场火热不同的是,本轮土拍热度不高,溢价率较首轮有所下降,尤其是青岛、济南、天津、沈阳等低热城市,底价成交成为二轮集中土拍的主旋律,土地流拍也明显增多。

在“一次性报价区间上限下调”、“禁马甲”和“提升保证金比例”等调控手段下,苏州、沈阳、成都等城市,第二轮集中拍地热度和首次相比热度明显下降。以苏州为例,苏州溢价率降至1%;19宗成功出让地块中仅3宗溢价成交、1宗突破最高限价成交。

克而瑞研究中心研究员马千里表示,近期从市场、资金和政策环境来看,重点城市第二轮集中土拍“降温”将是大概率事件,就连一直以来市场热度跻身高位的杭州,十宗竞品质地块中,九宗地块报名未达标,无法进入后续正式竞价环节,相当于“流拍”;加之日前杭州、南通均出现“退地”风波,重点城市集中土拍热度下滑成为普遍现象。

土地供应规模方面,苏州二轮集中土拍供应宅地较首轮明显减少,涉及22宗宅地,总供应建面仅267万平方米,较首轮总供应规模减少了40%。但22宗土地,仍有2宗提前中止出让,余下的20宗地中有1宗流拍,成交19宗,流拍率高达14%,与首轮零流拍的情况形成鲜明对比。

不仅如此,苏州土地出让规则也明显升级。整体来看,新规主要针对苏州首轮土拍中部分地块溢价高、马甲多的情况做出精准调整。严格遵守“控地价”要求,下调了5宗地块一次报价有效区间上限。同时,出台一系列“限马甲”举措,譬如同一企业及其控股的各个公司,不得参加同一宗地的竞买。此外,苏州部分地块保证金上调,并且严查房企资金来源情况。

成都方面,相比第一批集中供地,本次集中供地调整了土拍规则,包括要求开发商自持资金、“禁马甲”等,竞拍达到上限后没有延续上一次的竞自持租赁住房面积,而是改成了竞销售型人才公寓面积。

马千里表示,出让规则的升级,大大提升了房企拿地的门槛,能一定程度上预防房企的金融风险。

今年半年报业绩发布期间,央企华润置地管理层表示,华润将量入为出,确保合理回报,保证华润置地非常稳健的财务结构,谨慎看待土地市场。

融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌表示,今年下半年将主动控制拿地总量及节奏,审慎获取高质量土地,预计权益拿地销售比控制在20%以内。他表示,2021年下半年市场压力会比较大,包括融资市场和销售,留出比较安全的边界。

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