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土拍也有了“涨停板”!上海今年首个“双集中”土拍将设10%溢价上限

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上海土拍再出新规则。

4月30日下午,上海市土地交易市场举办线上信息交流会,预告了上海第一批住宅用地集中出让及相关情况,同时出台全新宅地出让“限价竞价”规则:最高报价一般限定为起始价的110%。即设置了10%溢价上限,当达到上限之后,以一次书面报价为准,同时不得超过最高报价,并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。

作为全国实施住宅用地集中出让的22个试点城市之一,上海将于5月第三周发布今年第一批住宅用地集中出让公告,首批集中出让住宅用地涉及52幅地块,土地面积累计达250公顷。

首次设置10%溢价上限

本次在线土地信息交流会共有200多家企业参与。

按照本次出台的宅地出让“限价竞价”规则,在房价地价联动机制下,合理设定地块起始价格、中止价和最高报价。本批次供地出让最高报价一般限定为起始价的110%。

同时,竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”。即先进行举牌竞价,举牌竞价未达到中止价的,以价高者得原则确定竞得人;当举牌竞价达到中止价时,交易转入一次书面报价。一次书面报价不得超过最高报价,并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。

“土地是房价最重要的组成部分,价格高低决定了未来的房价,如果只是单纯从土地端做限定,一方面不利于房企健康发展,另一方面如果利润空间过窄,会间接降低房屋的建筑品质,同时不利于用户居住体验的提升。”

58安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻》记者表示,上海的土拍政策在当下是非常具有指向意义,从源头对土地价格进行限制,由此给出合理预期。

如今年上半年,上海市区某些板块的楼板价拍出了高溢价,普陀内中环一幅纯宅地,楼板价从6.2万元/平方米起拍,一直拍到了8.43万元/平方米。这是牛年上海宅地的首次竞拍,3组房企激烈竞夺321轮,把溢价率推到了36%。

克而瑞研究中心总经理林波则表示,近期广州、重庆、无锡等地集中土地出让带来溢价率升高地价创新高,上海未雨绸缪,提前调整规则避免出现地价大涨的情况。

但也有业内人士指出,这一规则给串标留下了口子。比如一块地有5家房企竞拍,大家事先商定一个价格,竞拍时在接近10%的价格前停止举牌,最后私下商议一个股份比例,这样既保证了利润,又保住了上海市场的份额。

一位开发商向记者笑称,“这是上海给开发商送的大礼,这个政策让开发商在上海有了更多的拿地机会。”

首批集中供地约250公顷

本次在线土地信息交流会透露,上海将在5月第三周(5月17日-5月20日)发布2021年第一批住宅用地集中出让公告,将集中出让住宅用地52幅,土地面积约250公顷。

从地块分布看,浦东新区4幅,徐汇区、静安区、普陀区、杨浦区各1幅,闵行区、宝山区各6幅,嘉定区、崇明区各3幅,金山区2幅,松江区7幅,青浦区5幅,奉贤区8幅,临港新片区4幅。在第一批52幅住宅用地中,租赁住房约9幅。

另外,上海第二批住宅用地将在8-9月集中出让,第三批将在10-11月集中出让。

据了解,上海全年住宅用地计划供应量将持续增加,同时将进一步加大郊区轨道交通站点周边、五个新城供应力度。在正式发布第一批住宅用地出让公告前,通过本次交流会方式提前发布相关信息,稳定市场预期,鼓励理性参与土地交易,保持土地市场平稳有序。

接下来,上海市土地交易市场将根据市场各主体的网上提问,统一发布书面解答和提示指引。

截至目前,长春、广州、无锡、重庆、沈阳5个城市已经举行了今年首批集中供地的出让。

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