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300城1月土地出让金环比下降六成,市场缘何转“冷”?

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2021年开年的土地市场与去年底相比,已现降温。中指研究院的统计数据显示,1月份,全国300个城市的土地成交量及成交金额,环比降幅均超过6成,供应量下降是其原因之一。不过,在全国土地市场活跃度下滑的同时,以上海、杭州为代表的长三角地区成交仍然活跃,比如1月杭州成交的28宗宅地中有26宗为溢价出让。

在业内人士看来,“三道红线”直接冲击的是开发商的土储规模,而对已经处于绿、黄两档的房企来说,2021年或将迎来高质量拿地窗口期,“稳地价”仍不能忽视。

1月300城成交1770宗地,环比减少超六成

土地市场的降温,在机构的数据上表现更为明显。据中指研究院统计,2021年1月,全国300个城市共成交土地1770宗,环比减少61%,同比减少4%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交484宗,环比减少71%,同比减少12%。

在土地成交量减少的同时,出让金也环比大幅减少。1月份,全国300个城市土地出让金总额为3526亿元,环比减少62%,同比增加13%。其中,住宅类用地出让金总额为2766亿元,环比减少63%,同比增加11%。

从城市土地出让金排行看,有杭州、上海、成都、北京、宁波、南京6个城市卖地超百亿。杭州继续保持领先全国的地位,而上海则紧随其后。

2021年1月全国城市土地出让金TOP20

300城1月土地出让金环比下降六成,市场缘何转“冷”?

数据来源:CREIS中指数据,为市本级数据。

从全国住宅用地成交总价TOP10来看,1月份入榜地块主要集中于杭州。杭州共有5宗地块入榜,总成交金额为198亿元。入榜地块中,上海市黄浦区豫园社区地块以总价176亿元位居榜首,同时也是1月楼面价最高的地块,楼面均价为89567元/平方米。此外,北京入榜2宗地块,温州、金华各入榜一宗地块。

1月全国住宅用地总价成交TOP10

300城1月土地出让金环比下降六成,市场缘何转“冷”?

数据来源:CREIS中指数据,中指地主。数据范围:以公开招拍挂市场成交数据为准。

房企在三四线城市拿地增多,权益金额占比上升

1月房企的拿地分化显著。中指研究院数据显示,50家代表房企拿地总额同比下降14.1%,在去年1月,因受新年和疫情影响,部分小企业未拿地,但大中型房企受此影响较小;而在今年1月,受各类金融调控政策影响,大中型企业拿地也趋于谨慎,导致50家代表企业拿地规模有所下降。

不过,也有部分现金流较稳定企业拿地态度积极,如第一阵营内的万科、碧桂园、招商蛇口、第二阵营内的绿城等,1月拿地同比均有所增长。

值得关注的是,50家代表房企的招拍挂拿地权益金额占比有所上升,均值为88.1%,较上年同期增长近10个百分点。原因在于1月企业在三四线拿地增多,招拍挂市场的合作力度有所下降。

而在一二线城市,房企依旧偏爱合作拿地,比如1月4日,融创联合中交以26.14亿元竞得杭州富阳区2宗地块;1月26日,金地联合保利20.5亿元竞得北京顺义区一宗不限价地块。

从企业层面来看,1月份,也有在土地市场表现突出的房企,合生创展今年1月以47亿元拿下北京大兴区地块,并凭借该地块位居1月京津冀拿地金额第一。绿城中国出现在2个城市的1月拿地总额TOP10榜单中,并拿下了杭州1月拿地总额冠军。

地价走高,1月300城楼面均价环比增加23%

与成交量下行不同的是,土地成交价格则有所上涨。中指研究院数据显示,1月份,全国300个城市成交楼面均价为2829元/平方米,环比增加23%,同比上涨17%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为5759元/平方米,环比增加48%,同比上涨36%。

而在溢价率方面,同样出现上涨。2021年1月,全国300个城市土地平均溢价率为13%,较上月增加3个百分点,较去年同期增加2个百分点。

以成交金额最多的杭州为例,1月,杭州成交的28宗宅地中26宗为溢价出让,平均溢价率为27%,较去年同期增加9个百分点。杭州宅地土拍市场火热,过半宅地进入竞自持阶段,使得本月溢价水平达到一个小高峰。部分原因在于出让地块所处地段优越,再加上纯住宅用地占比较高,使得知名房企竞拍较为激烈,拉升本月溢价水平。

此外,徐州、西安等城溢价率也现走高。据上海易居研究院研究员沈昕表示,1月徐州多幅纯住宅用地和商住用地高溢价成交,部分地块溢价率甚至超过100%。1月西安溢价率高,主要是一宗西咸新区的纯住宅用地溢价率高达297%,该地块楼板价创西咸新区新高。

2月市场供应大增,土地市场或将加速回归稳定

对于2月的土地市场,贝壳找房分析认为,虽然有春节假期,但市场整体回归稳定的速度或将提升。2月全国351城计划供应住宅用地规划建筑面积达1.09亿平方米,如果全部顺利成交,预计成交规划建筑面积单月环比增长39.3%。

其中,值得一提的是上海,2月份,上海计划出让12宗住宅用地,其中包含虹口、普陀等城市核心区地块。2月上海计划出让住宅用地起始总金额达376亿元。其中不乏稀缺且优质地块,如虹口1宗住宅用地单宗起始金额已达111亿元,将成为继1月单宗176亿元地块后的又一高总价地块。结合此前上海调控政策要求加大住宅用地供应,上海住宅用地市场活跃度将持续一段时间。

中泰证券分析人士则指出,“三道红线”后,招拍挂市场拿地回落明显,100大中城市成交土地建筑面积增速持续回落。“三道红线”直接冲击的是开发商的土储规模,不同房企拿地结构性分化显著,已经处于绿、黄两档的房企,依靠稳健的经营风格,维持稳定的拿地强度。整体来看,在2021年地方政府债务到期压力及财政缺口增加的背景下,土地市场将回归常态化供应,龙头房企将迎来量增价降的高质量拿地窗口期。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,2021年是积极落实“三道红线”政策的一年,房企投资拿地也会更加谨慎。但是,如果部分城市优质地块供应增多、部分房企销售业绩好于预期,那么又有可能形成一波抢地和炒地现象,“稳地价”工作不能掉以轻心。

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