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房地产融资“供给侧改革”启动 楼市“去杠杆”全面展开

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2020年最后一天,一则金融领域的文件发布,宣告房地产业正式进入一个新的时代。

12月31日,央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称《通知》),对中国境内的所有法人银行房地产贷款集中度进行管理。

具体为,将法人银行分为五档,根据各银行所处的不同档位,对房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限。其中,前者最高不超过40%,后者最高不超过32.5%。

《通知》自2021年1月1日起实施。

这一文件被认为是“房地产金融审慎管理制度”的一部分,虽然设置的额度比例并不苛刻,且监管层给予了一定的过渡期,但政策的信号意义仍然不可忽视。

过去多年来,房地产调控政策对购房者的限制近乎严苛。限购、限贷、限售等一系列“限”字诀政策的推出,在保护刚需的同时,也令购房者“加杠杆”变得越来越难。2020年8月,“三条红线”政策提出,从房企的角度对融资需求进行量化管理。而此次“涉房贷”集中管理制度的推出,则是对资金供给端的收紧,既是供给侧结构性改革的题中应有之义,也被认为长效机制的重要内容。

分五档考核房地产贷款占比

按照《通知》规定,法人银行将被分为五档。具体为:6大行+国开行为第一档,12家股份行+农发行+进出口银行+北京、上海、江苏银行为第二档,民营银行+除去北京、上海、江苏外的城商行+大中城市和城区农合机构为第三档,县域农合机构为第四档,村镇银行为第五档。农合机构包括:农村商业银行、农村合作银行、农村信用合作社。

指标方面,第一档银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为40%、32.5%,第二档分别为27.5%、20%,第三档分别为22.5%、17.5%,第四档分别为17.5%、12.5%,第五档分别为12.5%、7.5%。

按照监管层的说法,上述分档根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素确定,而管理要求的设定综合考虑了银行类型、存量房地产贷款业务现状及未来空间。

值得一提的是,为支持大力发展住房租赁市场,住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。

《通知》自2021年1月1日起实施,以2020年12月末数据为界,并对不同的超出比例分别给予了2年、4年过渡期。同时明确,各地可以结合所在地经济金融发展水平等特点,在增减2.5个百分点范围内适当调整房地产贷款集中度管理要求。

此外,为配合资管新规的实施,资管新规过渡期内(至2021年底)回表的房地产贷款不纳入统计范围。

银行是房企最重要的资金来源之一。有金融机构人士向21世纪经济报道记者表示,算上开发贷款、按揭贷款,以及非标融资、信用贷等其他渠道,房企每年从银行中获得的贷款额度在5万亿左右的水平,占其资金来源的三成左右。因此,此次对银行业金融机构进行额度管理,会很快引发行业关注。

但多数业内人士认为,仅从额度上看,这一规定并不苛刻。

贝壳研究院首席分析师许小乐向21世纪经济报道表示,截至2020年三季度末,商业性房地产贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为28.8%,个人住房贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为19.8%,平均水平低于管理目标限制。目前设定的管理比例要求基本符合2020年的情况,意味着2021年市场投放的额度总量不会有明显的变化。

同时,监管层根据年末银行的实际情况设定了过渡期,超出管理要求越高的,过渡期时间越长,让银行和贷款主体有足够的时间平稳调整,避免过大变动。因此,许小乐认为,“该方案对短期市场不会造成大的影响。”

两部委有关负责人同样明确了这一点。据介绍,2019年以来,央行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研,与金融机构进行了充分的沟通,“目前大部分银行业金融机构符合管理要求。”

但新规“堵漏洞”的作用仍然不容忽视。按照贝壳研究院的说法,新规实施差异化管理要求,从规模和防控风险能力两方面为依据制定分档。也就意味着,以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策拓展该部分业务的空间将受到限制,个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。

去杠杆之路

过去多年来,房地产调控政策对购房者的限制近乎严苛。限购、限贷、限售等一系列“限”字诀政策的推出,在保护刚需的同时,也令购房者“加杠杆”变得越来越难。

在供给侧结构性改革的框架下,从2020年开始,楼市“去杠杆”的过程逐渐延伸到房企的融资环节。

2020年8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,首次提出实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。会议还提出,以“三道红线”为原则,对房地产企业融资实施管理。

所谓“三道红线”,是指对房企设置剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍等三个指标,根据触线情况不同,将企业分为“红、橙、黄、绿”四档,对有息负债规模增速进行量化管理。

据悉,“三道红线”已经对房地产业产生了实质影响,近期,房企已经在销售回款、拿地销售比、债券发行规模增速方面进行了实质调整,一些企业还设定了具体的降档期限。

按照许小乐的说法,“三道红线”是在资金需求端的管理,而此次的“涉房贷”集中管理制度则是在资金供给端的收紧。

他还认为,对“涉房贷”进行集中管理,不仅是“房地产金融审慎管理制度”的一部分,也是房地产长效机制的重要内容。未来,该政策将和“三道红线”一起,成为楼市调控的常态。

多数受访者指出,随着资金供给侧的管理全面收紧,房地产领域的“去杠杆”行动也将全面展开。

许小乐指出,近年来的楼市调控,主要沿着“去杠杆”的方向进行,主要目的是为了降低和防范房地产金融风险,推动房地产与金融及实体经济平衡发展。他表示,过去一段时间,金融信贷中涉及房地产的比例较高,不仅增加了企业和居民的杠杆水平,也挤占了社会信贷资源,不利于构建国内大循环。

北京某房企人士向21世纪经济报道记者表示,房地产业将进入一个新的阶段,在人口红利、土地红利逐渐消退后,金融红利也在消失。未来房地产市场的将告别红利下的高增长,转而进入平稳发展阶段。

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