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香港楼市这一年:疫情持续楼价仍微升的背后

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自2020年12月以来,香港疫情持续蔓延,但楼市却似乎并未受到影响。

香港差饷物业估价署2020年12月29日公布的最新数据显示,11月私人住宅售价指数报380.4点,环比微跌0.18%,楼价指数已连跌两个月,并跌至七个月低位。然而,2020年前11个月,该指数累计升幅收窄至0.32%,与2019年5月的历史高位396.9点比较,则累计下挫4.16%。

“2020年11月楼价跌幅比预期少,12月预计将会继续调整,2020年全年的跌幅大约为1%,小于预期。企业大幅裁员已经出现,失业率将会继续上升,这些因素最终将影响市场的购买力。楼市的调整预计将维持到2021年第一季度,但波幅有限,估计全年的跌幅在5%左右.”莱坊执行董事林浩文向21世纪经济报道记者表示。

自2020年初以来,香港已经出现了四波疫情暴发,而且与前三波疫情相比,第四波疫情持续时间更长,社区传播广泛,尚未出现明显受控的迹象。

2020年10月、11月新冠疫情稍缓和,香港各大发展商积极推盘,10月、11月分别录得约1500宗和2650宗一手成交,11月的新盘销售量更创下20个月来的新高。

但随着新一波疫情在2020年11月转趋严峻,社区再现大规模暴发,香港特区政府再次收紧限聚令,发展商12月均以销售余货为主,一手成交陷入“冰封”。据了解,12月迄今整体一手成交录得约540宗,成交宗数环比暴跌约80%。

按揭利率或跌至1.5%

根据中原地产的统计数据,2020年11月一手楼市交投活跃,带动中小型单位现楼剩余单位销售理想。2017年到2019年落成的新盘中,三房或以下单位累计推出34322个,11月份现楼剩余单位环比减少114个,跌幅为6个月最大。目前仅有1237个待售单位,创下2020年以来的新低,待售货尾比例跌至3.6%。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰对楼市走势相对乐观。他表示,受全球量宽及负利率政策影响,楼市表现相对坚挺。他指出,但受疫情影响,2020年12月楼价指数预计跌幅将扩大,预计全年楼价跌幅不超过0.5%,相对其他商品,物业具有抗通胀及保值能力。

美联物业房地产数据及研究中心资料显示,截至2020年12月29日,2020年二手住宅注册量共录46556宗,较2019年全年41278宗高出约12.8%,创6年新高;成交金额约3746亿港元,较2019年全年约3304亿港元增加约13.4%,创10年新高。

由于资金持续流入香港,低利率环境助推楼市。香港经络按揭转介首席副总裁曹德明表示, 香港银行同业拆解利率(HIBOR)自2020年11月开始显著回落,11月19日至26日期间HIBOR更跌至0.1%,创下逾十年的新低。

曹德明向21世纪经济报道记者指出,相信HIBOR长远仍会维持历史上相对低的水平,预计未来数月的按揭利率有望由目前1.9%下探至1.5%水平左右,“而低息环境将有助楼市发展,相信当不确定因素如疫情好转后,息口低企将有助自用及部分投资者入市。”

已现供应断崖

事实上,香港房价过去十余年的“不跌神话”,归根结底主因仍然是土地供应不足,导致房屋长期供求失衡。根据团结香港基金会2020年4月发布的报告显示,香港私营及公营房屋的供应在过去几年均远远落后于目标,出现供应断层。

香港特区政府《长远房屋策略2018年周年进度报告》宣布调整公私营房屋供应比例,公营房屋由60%提高至70%,私人住宅土地年度供应则由1.8万个单位下调至1.35万个,且未来数年都将维持在这一水平。此举令原本已供不应求的私楼供应短缺愈演愈烈。

上述报告指出,去年香港私人住宅供应已经出现“断崖”,2019年经调整的私人住宅单位落成量仅有14093个,不仅较去年同期下跌了33%,更比政府官方预测的数量大幅减少30%。同时,特区政府在制定私营住宅供应目标时,忽略了过去累积的供应短缺。

香港发展局2020年12月29日表示,政府计划下季度招标出售三幅住宅用地,下季度内私人房屋土地供应共4800个单位。本财政年度供应料达12870个,贴近供应目标。发展局局长黄伟纶指出,未来三至四年一手私人住宅物业供应仍然维持在相对较高水平,约有9.2万个单位。

同时,一直以来,公营房屋是香港低收入人士的“救命稻草”,然而,公营房屋供应量在过去七年一直未能达标,累计短缺合共8.26万个单位。团结香港基金会预测,未来十年(2020/21至2029/30年度),香港公营房屋供应将出现额外6.6万个单位的短缺,公屋的平均轮候时间估计很快会超过六年。

虽然香港特区政府于2009至2019年推出了一系列的需求管理措施,但同期中原城市领先指数却由2009年的58.5上升至2019年的177.7,涨幅为2倍。

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