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70城新房二手房房价最高涨幅均未超1% 地方调控或将迎来双向“窗口期”

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11月16日,国家统计局发布了10月70城房价,环比看,扬州涨幅0.9%领跑新房价格涨幅,北上广深分别上涨0.2%、0.3%、0.5%、0.2%。同时,深圳以0.9%的涨幅领跑二手房价,但这一数字也创下了今年3月以来的新低。

值得注意的是,10月70个大中城市,新房与二手房房价的最高涨幅均未超过1%。这是2017年9月以来的首次。业内分析指出,当前房价指数已经进入“偏冷”区间。这被认为与热点城市调控加码有关。但从另一个角度来看,一些城市或许也将面临房价调整压力。“一城一策”背景下,双向的楼市政策或将陆续出炉。

10月楼市“量升价跌”

国家统计局数据显示,1-10月商品房销售面积累计值为133294万㎡,与去年同期持平。5月以来,商品房成交面积持续恢复。

价格方面,按照国家统计局数据计算,1-10月商品房销售均价为9878元/㎡,同比上升5.8%。但如果计算10月单月销售均价,则为9875元/㎡,环比下降1.9%。重回万元以下,延续了9月单月销售均价环比下行的走势。总体来看,金九银十存在“以价换量”的趋势。

从城市来看,根据易居研究院计算,10月份一、二、三线城市的新房价格环比涨幅分别为0.3%、0.2%和0.1%,均有所收窄。

新房与二手房价格上涨的城市数量双双回落。新房方面,10月70大中城市中,一手住宅价格上涨的城市有45个,持平的城市有19个,下跌的城市有6个。新房价格上涨的城市数量减少了10个。

二手房方面,价格上涨的城市有39个,持平的城市有4个,下跌的城市则有27个。相比9月,房价上涨的城市减少了11个。

需要指出的是,不管是领跑新房的扬州,还是二手房涨幅最大的深圳,10月商品住宅销售价格环比涨幅均在1%以下。徐州、银川等此前的热点城市,价格涨幅都有较大幅度的回缩。

对此,贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,市场需求释放疲软,叠加密集调控下预期不强,使得价格涨幅进一步收窄。链家数据显示,近两月重点城市住房需求释放步入疲软期,10月重点18城链家二手房实际成交量与9月基本持平,且近两月月均成交较6-8月降11%,重点18城二手房业主调价中涨价次数占比处在18%以下;新房方面,今年10月新房成交环比下滑13.7%,幅度超过去年,需求乏力。

第一太平戴维斯则发布报告指出,进入第四季度,市场继续放缓。华北、东北及华中地区由于经济形势面临挑战,价格走势尤显疲软。原因来看,一方面,贷款政策有所收紧,据称银行发放的抵押贷款正逼近全年额度上限。

与此同时,年中住宅市场出现过热迹象的城市,已出台更严格的限购政策。另一方面,开发商为完成全年销售目标亦寻求加速去化,希望在明年房地产“三大红线”全面实施前降低负债率。

部分城市迎来宽松?

不过,“一城一策”之下,调控也并不是单向。随着价格走向持续温和,10月以来,已经有不少城市出台了尺度不一、相对温和的鼓励楼市政策。

11月12日,福建漳州开发区有关部门召开部分房地产企业座谈会。会议表示,将出台入区企业员工及在校大学生购房支持政策等具体细则或举措,支持产业与房地产平稳健康融合发展。

11月5日,山东滨州召开新闻发布会称,将从五个方面全面激发市场消费活力。其中明确提到要继续执行降低预售许可条件等扶持性政策,扩大改善性住房消费。

而在更早些时候的10月29日,哈尔滨也召开房地产座谈会表示,将进一步就企业建设资金、预售资金监管、基础设施配套费收取等方面研究扶持政策,鼓励市民及周边县市购房人积极消费,在公积金支持、银行贷款方面合理进行引导。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道记者,就近期来看,房价指数处在降温阶段,说明房地产市场的矛盾有所变化。就目前来看,到年底之前,中西部一些城市预计政策会以宽松为导向,可能包括政府鼓励购房者购房、加快贷款审批、对于二套购房的利率或额度等会有所放松等。

其中,在鼓励购房者购房方面,严跃进认为可能主要有4种政策手段。第一,一些地方政府会明确住房消费也是拉动当地消费的重要力量,进而从大框架方面给予支持。第二,从具体操作方面,会鼓励房企将去库存作为重要的工作,梳理改进各类交易环节,加快交易。第三,鼓励各类人员购房,包括农民进城购房、公务员购房、大学生购房等。第四,给予各类条件的放松,尤其是对于改善型住房交易的支持,类似提供各类补贴或减少限制等。但或许不会直接发文。

实际上,21世纪经济报道记者注意到,对于支持改善性住房交易,已经有一线城市悄然做出改变。

11月10日,北京市挂出一宗位于朝阳区的“限竞房”土地。这块土地的挂牌文件第九条显示,“本次出让宗地不再配建保障性住房,本次出让宗地中,居住用途建筑规模中套内建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上。”

值得注意的是,在这款条文中,将“限竞房”传统“7090”原则中,“套型建筑面积90平米以下”改为了“套内建筑面积90平米以下”。多位地产人士均告诉21世纪经济报道记者,套内建筑面积90平米,对应的建筑面积大概在110平左右,这意味着符合“限竞房”标准的主力户型范围将会扩大,这显然将部分改善性住房群体的住房需求,也纳入到“限竞房”体系下来解决,对北京楼市需求的释放有着正面意义。

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