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调控倒逼土地市场降温:前8月流标流拍数量翻倍

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楼市调控的持续深入,正在倒逼土地价格下调。而在经过“大浪淘沙”后,实力不足的中小房企被挡在门外,品牌大房企则迎来“有序竞争、理性拿地”的最好机会。

长期楼市调控对楼市的压制,已经悄然传导至土地市场。

中原地产近日发布数据显示,今年以来,土地市场流标流拍数量明显增多。其中,前8月,一线城市经营性用地流标流拍13宗,去年同期只有4宗;二线城市土地流标流拍238宗,去年同期只有106宗。相比之下,流标流拍的土地宗数涨幅均超100%,“地王”已经许久不见于市场。

分析人士指出,这一方面是由于土地出让条件变得苛刻,另一方面则是因为房企的资金状况趋于紧张。在楼市调控不断深入的大背景下,土地市场正在走向理性。

对于志在扩张的大中型房企来说,土地市场降温则十分理想。在近期的中报业绩会上,不少房企都表示,“现在是补充库存的好时机”。

“土豪”变理性

近期的土地市场表现十分平淡,低价成交、流标、流拍已成常态。

8月28日,武汉市土地交易中心以拍卖的方式出让10宗地块,总出让面积67.61万平方米。最终,7宗成功出让(其中6宗底价成交),2宗流拍,1宗拍至熔断。

同日,广州从化“火界”地段10万平米2宗商住地遭遇第七次流拍。

8月29日,江苏常州武进区一宗宅地进行竞拍,出让面积6.06万平方米,最终,由于无房企报名参与竞价,该地块遭遇流拍。

8月30日,福州出让4宗地块,宗地总体量达255.35亩。最终,4宗地块均在一轮举牌后成功出让。

根据中原地产的统计,今年前8月,一线城市经营性用地流标流拍13宗(有7宗出现在北京),去年同期只有4宗;二线城市土地流标流拍238宗,去年同期只有106宗。

中原地产指出,流标流拍的土地质量普遍不佳,多具有远郊地段、配建规模大、权属关系复杂等特点。与此同时,部分地块挂牌价格过高,土地交易规则苛刻,也是导致企业放弃的因素。

据悉,为控制地价过高,热点城市普遍对土地设置最高限价,同时提出配建等要求。如温州于8月30日推出主城区一宗地块,采用“限房价、竞地价”的方式公开出让,同时要求配建一定规模的安置房,以及9班制幼儿园和菜市场一处(商业类)。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为,房企资金压力偏大,也是土地交易价格下降的原因。他表示,虽然房企账上有钱,但未必能动。“因为销售回款作为项目预收账款被纳入监管资金,只能按进度提取。账上不能动用的钱越来越多,越大的房企账上越有钱,也许现金越短缺,因为还要继续投资、拓展业绩。”

“钱少了,土豪也理性了。”欧阳捷表示。

某大型房企西安区域负责人向21世纪经济报道记者表示,房企拿地时,会考虑未来销售的因素。因为限价政策比较严厉,所以就算地块优质,企业也普遍不会冒险去高价拿地。

补库存时机已至

对于志在进一步扩张的房企来说,机会已经到来。

8月28日,合景泰富在香港举行中期业绩会。集团主席孔健岷表示,现在是拿地的好时机,“因为现在拿地相对来讲比较划算,很多是底价成交。”合景泰富地产业务首席执行官蔡风佳进一步补充道,“以前都是抢地,现在变成选地,特别是下半年到明年上半年,为我们选地提供了更多的机会、更多的方式。”

随着房地产业竞争日趋激烈,对规模的追求再度成为行业主旋律。易居克而瑞统计,截至目前,有超过六十多家的房企提出了近一两年内实现千亿的计划,多为中型规模房企。

从两年前开始,部分企业就已经着手补充库存。但相比之下,如今的补库存时机似乎更为成熟。

欧阳捷也认为“现在正是淘好地的季节”。原因在于,楼市调控的持续深入,正在倒逼土地价格下调。而在经过“大浪淘沙”后,实力不足的中小房企被挡在门外,品牌大房企则迎来“有序竞争、理性拿地”的最好机会。

值得注意的是,热点城市库存规模的下降,也使得此时补仓具有更好的前景。

根据国家统计局的数据,截至今年7月末,全国商品房待售面积为54428万平方米。不仅创下近48个月的新低,与最高点时(超过7亿平方米)相比,下降了近3成。

上海易居研究院近日发布的报告也指出,截至2018年7月底,100个城市的新建商品住宅库存总量为42369万平方米,连续36个月同比下跌,并回落到了七年前(相当于2011年11月)的水平。

该机构指出,虽然推盘节奏在加快,但今年以来新房市场仍是供小于求的趋势。且100个城市新房库存去化周期仅为9.6个月,明显低于12-16个月的合理区间。

该机构指出,库存市场的基本面正发生根本性的变化,由以前的“过剩”进入到“缺货”阶段。在呼和浩特宣布“停止去库存”后,未来会有更多的城市提出这一政策思路,这也将有助于市场供应的增加。

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