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房企“换道”言之尚早

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近年来,伴随着传统住宅销售业务监管趋严,各家房地产企业纷纷进入医疗、教育、商业、养老等领域,以求多元发展,分担房地产业务面临的周期性风险。经过几年布局,房企非地产业务雏形、运营模式逐渐清晰。然而,从目前规模收益水平看,其他业务仍处于培养期,房企最主要收益仍是住宅销售。

物管与商业成长较好

由于与传统业务关联度较高,专注后居住阶段服务的物管业务,是房企最早布局的领域之一。这也使得物管在房企的各项新业务中最为成熟。自去年起,已经有雅居乐集团旗下的雅生活服务和碧桂园旗下的碧桂园服务两家公司登陆港股。此外,记者了解到佳兆业和新城控股旗下物业也计划上市。据记者粗略统计,截至目前,共7家物业企业登陆香港主板市场,1家在A股上市,62家挂牌新三板。

一位房企的相关负责人称,“物业通过资本加持、技术助力,将为企业发展赋能加速。通过登陆资本市场获得资金支持并加快兼并收购,同时搭建平台、加强信息化建设,以增值服务助力企业高速增长,以商业模式升级及规模化运营提升企业市场竞争力。”

除物管业务外,部分房企布局较早的商业板块也逐渐进入成熟期。

据新城控股高级副总裁欧阳捷介绍,商业主要分为销售型和投资型。在度过粗放式的散售阶段后,如今房企对商业物业的操作主要表现为投资型,即以持有和运营为主,谋求租金和管理费收入。

此外,出于政策和市场的双重原因,近年来,越来越多房企将商业运营的模式延伸到住宅、工业、文旅及综合体等业态,在业绩报表中多将其统称为投资型物业。其中,长租公寓、特色小镇和联合办公的运营成为新热点。

贡献度较小 部分尚未并表

多元化框架虽已搭起,就大部分企业而言,相关业务尚处在培养期,并未并表,甚至部分业务仍围绕地产营销搭建。

以发展最好的物管业务为例,从目前来看,除彩生活等个别企业外,物管业务对母公司的业绩贡献并不高。

对此,上海易居研究院智库中心总监严跃进认为,与传统转型方向相比,上述“风口业务”起步较晚,投资回报周期相对较长,且部分产品(如特色小镇)的盈利模式尚不清晰,因此难以在短期内形成收入。即便以轻资产形式运作,但因运营中的专业性强,要形成稳定的业绩贡献也需要时间。

除此以外,房企进行多元化尝试已成风气,除前述方向外,还包括养老、医疗、物流、文旅、体育、金融、消费等领域。其中有些领域能够与传统地产业务产生协同效应;有些则并无明显关联,如金科涉足的风电、光伏等新能源领域。

企业布局多元化的契机也不相同。既有主动落子,也有被动调整,还有机缘巧合下的顺势布局。2015年8月,蓝光发展借壳迪康药业上市,之后便利用后者的壳资源,涉足生物医药领域。

严跃进表示,从开发商到运营商的角色转变,是很多房企转型过程中的必经阶段。这要求企业有战略规划、人才储备、资金投入、项目累积等,并非一蹴而就。

“从长远来看,增量房地产市场的红利正逐渐减退,多元化布局仍将是企业转型的大趋势。”在欧阳捷看来,对于较早布局的多元化业务,其业绩将在未来数年得到检验;近几年布局的多元化领域,则需要更长时间来考量。

房企“换道”言之尚早

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