网易首页 > 网易房产 > 正文

房企新一轮土地储备争夺战:小型企业生存将更艰难

0
分享至

房企新一轮土地储备争夺战:小型企业生存将更艰难

(网络配图)

本报记者 王营 北京报道

在易居沃顿第六期中国房地产实战研修班上,沃顿商学院Kathy?Pearson教授向房企代表发出提问:“未来五年,中国房地产的确定趋势是什么?”不同的答案之外,“集中度越来越高”是一个共识。

这背后也是房企土地储备资源的争夺战。大型房企利用其品牌、规模优势正加速布局,中型房企们则在“要么转型、要么死掉”的焦虑下拼命扩张。而由于地价走高、招拍挂拿地限制增多,房企拿地方式愈发多样化,并购以及合作成为普遍选择。

比如,万科在2017年新拿地216个项目,同比2016年面积多了460万平方米;?72.3%是合作项目,如通过股权和合作方式拿地。此外,万科还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,其权益建筑面积在报告期末合计约289.1万平方米。

易居研究院研究总监严跃进表示,当前房企在城市布局形成了两种思路。第一种是集中投资省会城市周边的城市,通过深耕战略实现业绩成长;第二种是挖掘有潜力的三四线城市,尤其是房价相对偏低的地级市,类似城市的投资价值相对高。从策略上看,很多企业开始加入到并购市场,尤其是对三大城市群中部分中小房企的股权收购,更容易受追捧。大体上说,并购比重会越来越高,尤其是一些中等规模,销售业绩介于500亿-1000亿的房企,更会有类似策略。

积极补仓

房企在2017年积极补仓的心态非常典型。

据中国指数研究院统计,2017年百亿房企在销售带动下拿地热情高涨。50家百亿代表房企招拍挂拿地金额高达22420.3亿元,同比增长74.4%;拿地面积37546.7万平方米,同比增长81.4%;受结构调整影响,拿地楼面价均值为7778.4元/平方米,同比减少19.1%。

积极补仓心态也反映在房企财报上。比如龙湖表示,持续关注高铁网点布局节点形成的城市群,以及环超大型城市周边的卫星城市,在板块轮动传导中抓住机会。2017年龙湖以合理价格新增76幅土地,拓展7个新城市,既覆盖深圳、香港等一线重镇,亦拓展至合肥、保定、福州、嘉兴、珠海这类环都市圈主力城市。

融创中国业绩报显示,2017年其新增权益土地储备约5253万平方米。截至2018年3月26日,包含旧改等协议状态的土储在内,融创拥有土地储备共计约2.18亿平方米,整体货值约人民币3万亿元。

积极补仓也得益于2017年房企整体销售业绩不错,因此获得了较好的现金流。龙湖集团CEO邵明晓在业绩会表示,“龙湖买地坚持量入为出原则,一直保持稳健资产负债表。全年净负债率保持在50%到60%之间,实际2017年龙湖净负债率47.7%。(龙湖)买地份额跟公司增长是匹配的,去年买地花费740亿元,今年还会略增一点,我们还是按照既定原则,保持每年净收入20%以上增长。”

一家布局约80个城市的房企高管告诉21世纪经济报道记者,“2017年,土地市场还是存在机会。房企也提前看到了机会,并在地价大涨之前,提前在二线和强三线城市重点布局。”

收并购也愈发成为趋势。比如融创中国副总裁兼联席公司秘书高曦在业绩会表态,“2016年10月之后,融创在公开市场拿地非常少,当时土地储备已经有优势了。当时符合我们拿地标准的地越来越少,也拿不到地了,无论是公开市场还是收并购市场,我们都非常谨慎。从2016年第四季度到2017年其实也没有特别多地去买。(融创中国)主要是抓住了几个比较好的并购机会,进一步巩固了土地储备的优势。”

重心下沉

在拿地方面,盲目扩张的房企已经不多见,房企普遍选择在看好的城市重心下沉。谨慎与理性成为主导情绪。

万科董秘朱旭在业绩会上强调了聚焦的成效。“(万科)销售无论是金额还是面积均高于全行业增速。分城市来看,万科在37个城市销售位列前三,其中22个城市销售排名第一。说明我们聚焦主要城市成效显著。”

朱旭称,公司会根据人口迁徙、就业机会、基础设施投资来判断是否投资;相信未来是城市经济圈的发展模式,看好具有辐射力的核心城市周边的市场机会。

这基本是目前大中型房企的共识。

龙湖重心下沉式布局也很明显。据披露,2017年龙湖新增收购土地权益建筑面积1149万平方米,平均权益收购成本每平方米6445元。环渤海、长三角、西部、华中、华南及香港地区的面积,分别占新增收购土地储备总建筑面积的30.0%、28.8%、22.6%、10.9%、7.4%、0.3%。截至2017年末,集团土储权益面积3900万平方米。

邵明晓对城市布局的表态是,“龙湖已进入36个城市,包括一些大城市圈周边。在龙湖核心管道里,目前还没落子的城市包括石家庄、南宁,大湾区9个城市都在管道内。我们核心是围绕未来人口净流入城市,比如贵阳、太原。”

面对首次进入的城市,合作开发成为常规操作。如3月29日,龙湖宣布与石家庄亿城地产联手,以2.36亿人民币总价竞得石家庄市山前景观大道区域部分地块。龙湖正式进入石家庄市场。

一家河南本地房企也告诉21世纪经济报道记者,由于郑州土地市场较为复杂,外来大型房企进入郑州基本会选择与本地房企合作。不过,外来上市房企普遍有并表需求,因此,股权分配模式基本是49:51。

可以预见的是,拿地方式多元化是确定性趋势,也是房企一门重要课题。比如万科的表态是,“未来公司将探索多元化的土地获取模式,通过合作、股权收购、资产包收购、并购等方式确保以合理价格获取土地资源,并探索城市更新、轨道+物业模式等新的投资方向。”

21世纪经济报道记者注意到融创的表态。“2018年,融创中国将继续保持特别谨慎,继续等待,不着急。我们现有的货(指土地储备)足够支持明年的保守增长超过20%,这让我们变得非常从容。因为在这个金融环境之下,我们相信还会有更好的形势出现,来进一步巩固我们这块优势。”

上述房企高管告诉21世纪经济报道记者,“今年,我们在内部并没有为自己设定城市扩张计划,不会再为了进入新的城市而进入。”

安居客首席分析师张波还指出,2018年将是小型房企生存较为艰难的一年。“小型房企会更多联合实力雄厚的品牌房企进行合作开发,甚至项目被并购也会增多。国家对房企并购的管控也在加强,上海银监局2018年1月发文要求,对投向房地产行业的并购贷款进行严控。因此,品牌房企并购也需严控财务风险和项目风险。”

相关推荐
热点推荐
美团“接单”星巴克,定制化需求开启外卖新战役

美团“接单”星巴克,定制化需求开启外卖新战役

锌财经
2022-01-20 18:07:32
绿码时代|物流行业再现“骚操作” 科技防疫 死守春运大关

绿码时代|物流行业再现“骚操作” 科技防疫 死守春运大关

科技界的零零七
2022-01-17 13:53:50
电车焦虑、油车保守,背靠方舟架构的长安UNI-V,能突破传统?

电车焦虑、油车保守,背靠方舟架构的长安UNI-V,能突破传统?

车载娱乐
2022-01-21 10:25:22
车企遇上B站怎么玩?点开就知道了!

车企遇上B站怎么玩?点开就知道了!

品牌营销界
2022-01-14 13:43:07
它是冬季电动车续航的流言终结者?

它是冬季电动车续航的流言终结者?

李楠说道
2022-01-14 16:39:41
娜扎新造型路透,疑似代言《一念逍遥》?这仙气都要溢出屏幕了

娜扎新造型路透,疑似代言《一念逍遥》?这仙气都要溢出屏幕了

星娱乐大咖
2022-01-19 19:39:09
坚持全栈自研,理想ONE拿下AEB测试第一名

坚持全栈自研,理想ONE拿下AEB测试第一名

车东西
2022-01-17 17:55:46
勇夺年度B级车销量冠军,凯美瑞才是YYDS

勇夺年度B级车销量冠军,凯美瑞才是YYDS

麻辣车事
2022-01-15 18:48:17
创领者不拘一格

创领者不拘一格

帮宁工作室
2022-01-15 17:48:57
手握情感智能牌,我们为什么对全新荣威RX5 MAX充满信心?

手握情感智能牌,我们为什么对全新荣威RX5 MAX充满信心?

车云网
2022-01-21 15:01:23
《一念逍遥》周年庆新代言,90花颜值天花板!难道是迪丽热巴?

《一念逍遥》周年庆新代言,90花颜值天花板!难道是迪丽热巴?

寰球星娱乐
2022-01-14 21:12:32
梦幻西游:3位玩家的千亿经验奖励!天涯沦落人,相逢何必曾相识

梦幻西游:3位玩家的千亿经验奖励!天涯沦落人,相逢何必曾相识

《梦幻西游》电脑版
2022-01-07 11:37:52
吵翻!顶流coser狗头萝莉不雅视频+自曝历史引发争议!

吵翻!顶流coser狗头萝莉不雅视频+自曝历史引发争议!

魔都囡
2022-01-22 07:15:30
梦幻西游:梦幻第一巨剑出炉!接连解锁了两大成就,属性是真的强

梦幻西游:梦幻第一巨剑出炉!接连解锁了两大成就,属性是真的强

《梦幻西游》电脑版
2022-01-11 12:28:59
3年跻身TOP10,去年卖出22.8万辆,欧尚让蔚来也汗颜

3年跻身TOP10,去年卖出22.8万辆,欧尚让蔚来也汗颜

DearAuto
2022-01-12 22:38:35
天命西游新职业佛国行者实测:团战“保护伞”+控制大师

天命西游新职业佛国行者实测:团战“保护伞”+控制大师

叶子猪游戏网
2022-01-21 10:05:49
湾区向海洋!深圳人纷纷押宝在这个新城?

湾区向海洋!深圳人纷纷押宝在这个新城?

深圳会展湾
2022-01-13 15:29:41
《一念逍遥》周年庆太排面了!联动《一念永恒》,主角时装免费送

《一念逍遥》周年庆太排面了!联动《一念永恒》,主角时装免费送

新游戏排行榜
2022-01-14 23:37:45
年度销量突破21万,中高级轿车“金字塔尖”还属凯美瑞

年度销量突破21万,中高级轿车“金字塔尖”还属凯美瑞

双簧线
2022-01-15 18:50:34
“缺芯”的2021年,为什么凯美瑞还这么能打?

“缺芯”的2021年,为什么凯美瑞还这么能打?

极车志
2022-01-13 20:21:53
2022-01-22 11:20:49

头条要闻

300多万人口城市GDP增速0% 安徽省委书记:已退无可退

头条要闻

300多万人口城市GDP增速0% 安徽省委书记:已退无可退

财经要闻

体育要闻

首秀轰三双!广东男篮这救火外援真香

娱乐要闻

谁赢了?51岁钟丽缇跟55岁李若彤同框

科技要闻

悲观男孩马斯克:为何总在发“警告”?

汽车要闻

斯柯达ENYAQ COUPE iV最新谍照 将31日首发

态度原创

旅游
教育
游戏
房产
手机

旅游要闻

哈尔滨最美的时候,下雪便是童话

教育要闻

“双减”后首个寒假丨成都:97名寒托学生的一天

育碧《工人物语》开发幕后短片 游戏世界观介绍

房产要闻

上海房贷利率今日下调,部分银行1个月即可放贷!

手机要闻

iQOO 9 Pro【体验】:面面俱到的性能王者

进入关怀模式