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碧桂园2018“悬念” 杨国强最开心的事与不设限的销售目标

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碧桂园2018“悬念” 杨国强最开心的事与不设限的销售目标

导读

在不设限的合同销售目标,是否是碧桂园对2018房地产形势不乐观、没信心的表现?

地产壹线 王柔金 发自香港

全文2109字 阅读时间约5分钟

从1992年创立于顺德小镇,到2017年登顶全国龙头,历经二十五载艰险创业,终于成就房地产行业霸主地位的碧桂园和杨国强,却在5000亿之上的第一个年头,就给正在行进中的2018留下了一个悬念。

3月20日,碧桂园在香港举行2017年度业绩发布会。登顶的第一年,杨国强毫无悬念地出现在了业绩会上,脸上一直挂着的笑容和不时爆出的幽默话语,彰显了他对2017年度业绩的满意。

刚刚过去的2017年,碧桂园实现合同销售金额约5508亿元,合同销售面积约6066万平方米,同比分别显著增长78.3%和61.9%;实现营业收入2269亿元,同比增长48.2%;实现净利287.52亿元,同比增长110.44%。集团毛利率由2016年的21.1%上升至25.9%,净利率也从8.92%上升至12.67%。此外,公司整体的融资成本也由2016年的5.66%继续下降到了5.22%。

一切看似都在往更好的方向发展,一如碧桂园在年报中所述:“百年机遇,正是当下、现在、此刻。”

就在万众期待,碧桂园将给出一个比5000亿更高的6000亿、7000亿,乃至10000亿的2018目标时,碧桂园总裁兼执行董事莫斌却当众冷静宣布:2018年,碧桂园不设合同销售目标!

说完这句话,他短暂沉默了三秒钟。

不设限的合同销售目标

据地产壹线了解,这也是碧桂园自2007年上市以来,首次未对外公布全年销售目标。尽管莫斌已经补充解释,公司全体同仁将继续努力,根据市场情况推出货量,尽力做大规模,继续实现增长。但基于这一情况的特殊性,在接下来将近30分钟的问答环节里,关于销售目标的提问仍然络绎不绝。

耐不住媒体的一再询问,莫斌不得不再次做出解释。“我们内部肯定是有分解(目标)的,会在去年的基础上实现一种持续的增长,只不过增长的幅度要根据市场情况、根据管理能力、根据人才团队的水平,看看怎么样能够长期保持有这样的发展节奏。”

莫斌话未落地,杨国强旋即接过话头,笑称,“其实也说了目标了,我们说比17年要进步,其实就是设了(目标了),你看我们2016年、2017年说了多少,实际上又做了多少,说了也白说了,不说了。”

有媒体试图从推货量角度去反推可能的销售情况,但碧桂园副总裁及营销中心总经理程光煜则回应称,因为有比较充足的土地储备,公司会根据今年的市场情况合理地推出货量,而因为没有制定具体的销售目标,所以也不会制定具体的推售货量目标。

据莫斌透露,截止2017年12月31日,碧桂园已获取的土地储备高达2.8亿平方米,另有基本预定但尚未签约的潜在土地储备1.4亿平方米。

至于2018年的拿地计划,碧桂园也并未透露具体的数据,仅表示,集团会相对灵活地去看待市场,可以购买的机会仍然会去购买,但不会专门为今年的销售目标去设置土地购买的计划。

回忆起2016年的业绩会上,彼时针对2017年4000亿的销售目标,杨国强是信心满满地表示:“今年的4000亿目标,要说到做到,但会争取做得更好,不能把话说过头,不能开空头支票。”

对比之下,不仅让外界猜测,这是否是碧桂园对2018年房地产形势不乐观、没信心的表现?

对此,莫斌则回应称,“我们也不认为这个市场是小年还是大年,我们更注重抓住市场的机遇。”

杨国强的“悬念”拆解

针对杨国强的2018“悬念”,地产壹线尝试从一些蛛丝马迹之中去寻找拆解的可能性。

地产壹线了解到,虽然杨国强笑称,碧桂园的销售均价是前十房企中最低的,这是他最开心的事。但实际上,碧桂园2017年得以实现毛利率、净利率的较好提升,本质上都要归功于低廉的土地成本、销售均价的提升以及成本管控的优化。

据地产壹线统计,2017年碧桂园销售均价达至了9080元/平方米的,较2016年的8241元/平方米上涨了10.18%,这已是碧桂园历史上的最高水平。过去两年间,受益于一二三四线城市房价的上涨,自诩卖“便宜”房子的碧桂园显然也有所受益。

与此同时,过去两年的大手笔纳储为碧桂园积攒下规模惊人的土地储备。年报显示,2017年,碧桂园获取881宗土地的预期建筑面积约为14110元/平方米,总代价约为人民币4794.5亿元,平均地价3398元/平方米,较2016年的2008元/平方米出现了69.26%的上涨。

另一方面,受益于规模效应和稳健的财务运营,碧桂园的融资成本一直处于不断下降的趋势,从2013年最高点的8.54%一路下降至2017年的5.22%,也较大地减轻了碧桂园的财务负担。

正如莫斌所言,碧桂园内部对目标肯定是有分解的,对自己也不是没有要求,会在去年的基础上实现一种持续的增长,只不过增长的幅度要根据市场情况、根据管理能力、根据人才团队的水平,看看怎么样能够长期保持有这样的发展节奏。

参照过去几年,碧桂园整体的管理水平、人才团队建设,实际上已经有了很大提升,各项表现亮眼的财务数据就是最好例证,因此,地产壹线猜测,更多的不确定性或许来自于对市场环境的谨慎判断。

毕竟,在2018年房地产整体调控力度大概率不放松预期下,碧桂园想要谨慎一些也情有可原。而杨国强行事的战略准则是:要在安全的前提下实现效益的最大化。

值得一提的是,业绩发布会上,伍碧君预计,今年的融资环境比去年趋紧,地产行业融资成本会比去年上升。

2018年伊始,碧桂园即宣布,配股融资78.16亿港元,另发行156亿港元可换股债券,“为市场去杠杆做好准备”。而针对2018年会否再行配股,碧桂园首席财务官及副总裁伍碧君则回应称:三个月内没有新添的计划,但一年内肯定会根据今年的情况还有各方面的指标的情况去做融资的安排。

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