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70城房价涨幅回落背后:调控高发期与房企“平衡术”

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今年三季度以来的密集楼市调控,终于对房价走势产生影响。

10月20日,国家统计局发布数据显示,今年9月,70个大中城市的新房和二手房价格涨幅均出现回落,并且回落幅度明显。在8月出现加速上涨的苗头后,70城房价再度回归到温和上涨的区间。

虽然不同城市之间的房价走势差异依然明显,但一二三线城市房价涨幅均出现收窄,仍然反映出价格降温的现实,这也被认为是调控动作频繁出现的结果。

三季度是今年楼市调控最为密集的时段。7月和8月,监管层连续召开会议,不仅提出以“三条红线”为主的房地产金融审慎管理制度,还对部分房价上涨过快的城市进行“定向指导”,这种密集的动作在以往颇为少见。

这些政策措施不仅平抑了9月的房价,也将会对后续的市场产生重要影响。

调控实现“精准打击”

统计局的数据显示,今年9月,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比8月回落0.2个百分点;31个二线城市新房价格环比上涨0.3%,回落0.3百分点;35个三线城市新房价格环比上涨0.5%,回落0.5个百分点。

二手房方面,一线城市和二线城市的涨幅也均有回落,三线城市持平。

房价上涨城市的数量变化,也体现出降温的势头。70个大中城市中,9月有55个城市的新房价格出现下降,比8月减少4个。这也是近5个月以来的最低值。

政策调控趋严,被认为是房价降温的主因。

随着新冠疫情逐渐得到控制,以及信贷环境的宽松,今年二季度以来,房地产市场迅速升温。到7月和8月,部分区域市场成交过热,房价也出现非理性提升。于是,中央监管层和地方政府开始密集作出政策表态,并强化楼市调控。三季度也由此成为今年调控政策出台最频繁、力度最大的时段。

根据中原地产的统计,今年7月、8月和9月,中央和各地推出调控政策的频次分别为32次、32次和35次。

这其中不乏一些重磅会议。比如,7月24日,监管层召开房地产工作座谈会。8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。8月26日,住建部召开部分城市房地产工作会商会。这些会议的规格之高、表态之频繁,都是近年来所少见。

贝壳研究院统计显示,今年7月以来,(70大中城市范围内)共有银川、唐山、徐州、无锡、成都、沈阳、长春、深圳、宁波、杭州、南京等11个城市出台调控政策。其中,除徐州政策出台时间较晚外,其余十城的房价均出现止涨或增速回落的现象。

此外,参加部分城市房地产工作会商会的6个城市中,除常州外,纳入70大中城市统计的沈阳、长春、成都、银川、唐山5城,9月房价涨幅也均有所收窄。

房企的矛盾心态

市场层面,房企涨价的动力也在减弱。随着以“三条红线”为主的房地产融资管理新政开始试点,房企在减少对外投资的同时,也在加大推盘,通过回笼资金来改善财务表现。

为此,进入9月,以恒大为代表的一批房企启动降价促销,使得部分房企在9月的销售均价出现下滑。

公告显示,今年9月,融创、旭辉、雅居乐的销售均价均有所下降。国泰君安的分析指出,按照“三条红线”的监管要求,融创共有两项指标“踩线”,实施降价促销的恒大,三项指标全部“踩线”。

事实上,在财务压力带来推盘潮下,9月的商品房销售规模大增。根据统计局19日发布的数据,今年9月单月,全国商品房销售面积为1.86亿平方米,同比上涨7.25%;销售额为1.87万亿元,同比上涨16%。两项指标均创下历史同期新高。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄向21世纪经济报道表示,十月仍是传统营销旺季,再考虑到房企的年度任务完成情况不佳,预计四季度的销售规模仍将维持在高位。但价格方面,由于对业绩和现金流的需求强烈,多数房企不敢贸然涨价。

但与此同时,指望房企大幅让利也不现实。

9月17日,河南省房地产业商会会长闭门会在郑州召开,会上,两家本地房企代表——建业集团董事长胡葆森和正商集团董事长张敬国都表示,不带头降价。

按照30多位河南房企掌门人和一线房企在豫当家人的观点,降价促销可能带来的后果有四:“第一,会使得已购房者的资产缩水,可能导致部分人出现过激的维权行为,不利于社会稳定。第二,房价大起大落,对金融业、建筑业、建材业、服务业等相关行业都将造成巨大影响,一损俱损。第三,可能会造成一大批房企倒闭,缺少资金、土地储备的中小型房企很难活下来,一旦倒闭,会导致烂尾楼不断增加;资金链断裂可能致使债务危机爆发。第四,消费者普遍存在买涨不买跌心理,即使降价,房企也难达到预期目标。”

无论这一“价格联盟”能否形成,房企的矛盾心态已然凸显。上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进对此评论称,企业面临的外部环境更加复杂多变,对价格的调整也会更为慎重。

严跃进向21世纪经济报道表示,短期内,多数房企仍将面临规模与利润的平衡,其价格策略也趋于稳健。预计在今年四季度,70城房价走势仍将保持平稳。

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