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无锡加码楼市调控 打击假离婚、严防消费贷买房

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  热点城市楼市调控政策升级再扩围,8月30日,无锡出台《市政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“《通知》”),提出了五方面针对性措施,包括加强土地市场管控、支持居民合理自住需求、坚决遏制投机炒房、整顿规范房地产市场秩序、加强房地产市场监测分析。


对于“8·30新政”,无锡市房地产调控领导小组相关负责人解读称,出台背景是近年来无锡城市竞争力、吸引力持续增强,新增人口逐年增多,居民购房需求不断增加。但是,近期土地市场呈现偏热状态,地价上涨较快,房价上涨预期增强,为了有效防范房地产市场风险,研究出台新政,综合运用土地、金融、税收、行政等手段,继续支持居民合理自住需求,坚决遏制投机炒房,进一步规范房地产市场秩序,着力实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,努力推动房地产市场平稳健康发展。


降温地市,穿透式核查购地资金来源


为了降温地市,无锡加强土地市场管控。《通知》指出,增加住宅用地供应,2020年度普通住宅用地出让面积比上年度增加不少于50公顷。建立房价、地价联动机制,有效管控土地价格,热点区域严格执行“限房价、竞地价”出让模式。严格落实开发企业购地使用自有资金规定,金融监管部门开展购地资金来源穿透式核查。


易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,“购地资金来源穿透式核查”在过去几年较少提及,此次提出具有非常强的信号意义,有助于打击无锡近期地价炒作现象。


除了加大住宅用地供应与调控外,无锡“8·30新政”还通过多元化的供应手段支持居民合理自住需求。《通知》指出,完善住房保障政策体系,出台共有产权保障房管理政策,加快保障性住房建设,满足中低收入住房困难家庭基本住房需求。多渠道增加租赁住房供应,开展租赁住房建设试点,鼓励将闲置和低效利用的商业办公用房改建为租赁住房。加快推进老旧住宅小区改造,全面提升旧住宅区宜居水平。


遏制炒房,二套房首付升至6成


在遏制炒房方面,无锡“8·30新政”微调了限购政策内容,在现有住房限购政策的基础上,增加了对离异家庭购房套数的限制。根据《通知》,夫妻离异后2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭在本市市区范围内拥有住房套数计算。


无锡市房地产调控领导小组相关负责人解读称,也就是说,在离异之日起2年内,离异前家庭名下在本市市区有1套商品住房,在市区限购区域内可购买1套新建商品住房;离异前家庭名下在本市市区有2套商品住房,离异后任一方在市区限购区域内均不得购买新建商品住房。在满足合理住房需求的同时,防止通过“假离婚”手段获取购房资格。


在税费方面,无锡“8·30新政”也做出调整,根据《通知》,将市区(不含棚户区改造重点地区)个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。严跃进分析认为,这一政策与此前深圳的调控政策类似,均是将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。这符合国务院724房地产工作座谈会的精神,即“要发挥财税政策作用,有效调节住房需求”,预计这一调控政策后续被其他城市借鉴的可能性较大。


无锡还调整差别化住房信贷政策,对已拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,再次申请商业性个人住房贷款购买商品住房的,最低首付比例调整为不低于60%,此前是40%。对无房无贷的首次购房家庭,继续执行贷款首付比例最低30%的政策,公积金贷款政策也未作调整,“刚需住房”居民不受新政策影响。


更重要的是,在资金监管方面,《通知》指出,金融监管部门要严格审查购房资金来源,监控消费贷款、个人经营性贷款资金去向,严防居民挪用消费贷款和其他贷款用于购房。此外,无锡停止执行疫情期间商品房预售许可及资金监管方面的纾困政策,并全面落实住房价格申报制度,探索合同备案价、贷款核定价、纳税申报价“三价合一”的核查机制。


无锡房价涨幅第四,地市偏热引关注


根据上文,无锡出台“8·30新政”的原因之一是,近期土地市场呈现偏热状态,地价上涨较快,房价上涨预期增强。


根据国家统计局发布的7月份70个大中城市新建商品住宅销售价格指数,7月份,无锡新建商品住宅价格环比上涨1.3%,在70城中位居第四,二手房价环比上涨1.2%,与深圳、银川同时并列第三。


在土地市场方面,由于地处长三角,房地产市场活跃,无锡土地市场热度也很高。尤其是6月份的一场土地竞拍,更是引起较多关注,20家开发商报名争抢无锡滨湖区一宗住宅地块,最终激战3小时,厮杀了154轮,被三盛竞得,溢价率44.8%,而19542元/平方米的楼面价更是突破了无锡的地价天花板。根据中原地产发布的数据显示,截至8月中旬,今年南京、苏州、无锡的土地出让金分别达到1287亿元、882亿元、530亿元,分别位列全国第5名、第6名、第16名,同比增长38.47%、15.55%、91.75%。


土地过热引起政府层面关注。8月19日,江苏省自然资源厅发布《省厅部署做好住宅用地供应分类调控工作》,重点加强对南京、无锡、苏州市住宅用地供应监测、评价和考核。


事实上,在具体执行层面,无锡已率先对挂出的即将在9月4日开拍的3幅居住用地启动限价机制,不但限制地价还限制房价,并在价格触顶后“报建人才住房”。


作为房地产热点城市,不止无锡触发调控升级。下半年以来,由于部分城市地市、楼市过热,包括东莞、杭州、宁波、深圳、南京等多个城市发布楼市调控收紧政策。


中原地产首席分析师张大伟表示,房地产调控最宽松的2020年上半年已经过去,下半年调控收紧已经难免,最近多地楼市收紧的趋势已经出现,预计超过30个城市会在最近发布出台房地产收紧力度不同的政策。

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