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6位高管告诉你,下半年房价、调控政策如何走?

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   2020年上半年已经结束,随着疫情得到控制,购房需求释放,楼市逐步复苏。从4月份开始,部分城市逐渐热了起来,诸如深圳、上海、东莞、杭州、南京、武汉等地,出现房价大涨、购房者排队买房、甚至是万人参与摇号的火爆状况。


下半年,热点城市楼市热度是否会持续?这种热度会扩散到其他城市吗?房价还会继续大涨吗?房地产调控政策在“松”与“紧”之间如何走?购房需求的增量空间有多大?新京报房产新闻部记者邀请了6位来自于房地产行业的企业高管、机构负责人展开一场圆桌讨论,探讨与预测下半年房地产市场走势。


【圆桌嘉宾】


彬韦(化名) 华东某上市房企副总裁

刘策 佳兆业集团首席战略官

张鹏 当代置业总裁

仲钰(化名) 华东某上市房企副总裁

丁祖昱 易居企业集团CEO

黄瑜 中国指数研究院常务副院长


【核心观点】


1、热点城市楼市热度总体上会持续,也会扩散到其他基本面较好的城市,但不会形成大面积带动作用。市场可能会出现新一轮周期轮动,但热度不会像之前那样激烈,预计房价不会出现大幅度快速增长。


2、在因城施策、地方政府发挥主体责任的机制下,各地政策总体上有松有紧,但预计松多紧少。对于类似宁波、杭州、东莞这些房价、地价涨幅过快的城市,政策会有所加紧;对于部分市场下降过快的城市,不排除进一步在坚持底线的同时会适当放松或者加大购房支持。


3、整体来看,购房需求大幅收敛的可能性不存在,市场需求增减对冲,基本保持平稳、略有下降。此外,在疫情影响下,市场换房需求仍存较大释放空间。


价格倒挂、货币宽松等因素,助推热点城市楼市大热


新京报:

今年上半年,包括深圳、上海、东莞、杭州、南京、成都等一二线热点城市楼市大热,部分地区甚至出现万人摇号抢房的现象,二手房价格也出现明显上涨,这背后的主要原因是什么?


刘策:

对于一二线热点城市楼市大热的现象,我认为背后的主要原因有以下几个:首先是这些城市本身基本面较好,购房需求充足,受疫情抑制的部分刚性需求快速释放,改善型需求积累增加。其次,热点城市普遍有限价政策,部分项目出现价格倒挂现象,也带动市场热度上升。


此外,受调控政策和货币政策刺激,从过去几轮房地产周期看,调控政策和货币政策是影响房地产短周期的主要因素。具体来看,调控政策处于最近两三年来最友好阶段,过去受政策抑制的部分需求得到一定释放。去年年底以来,包括上述热点城市在内的大部分城市,都有直接的调控政策松动或者人才引进政策带来的变相松动,比如深圳取消豪宅税、杭州高层次人才落户及购房新政、成都放开了高新南区与天府新区限购政策等。与此同时,货币宽松、利率下行,今年以来2次降准、3次降息,预计年内还有降准降息,这都利好刚需,不可避免地刺激部分投资需求。


张鹏:

原因有以下几点,一是一些热点城市存在一二手房倒挂现象,受制于严格限价政策,导致新房售价跟二手房售价出现明显的价差。二是刚需市场因疫情导致需求延迟释放,从而带动市场需求量阶段性快速增长。三是市场对未来货币增发及量化宽松政策的预期,造成短期资金涌入楼市形成短期热点。


政策堵漏洞,热点城市房价持续上涨可能性小


新京报:

下半年,热点城市楼市热度是否会持续?这种热度会扩散到其他城市吗?房价会继续大涨吗?


刘策:

对于下半年,我认为热点城市楼市热度总体上会持续,也会扩散到其他基本面较好的城市,甚至会出现新一轮周期轮动,但热度不会像之前几轮周期那样激烈,持续时间也不会那么长。房价会有上涨,但预计不会出现大幅度快速增长,主要原因是行业调控基调依然坚持“房住不炒”,稳字当头,如果出现市场过热,房价上涨过快,政策端会进一步打补丁、堵漏洞。


张鹏:

近期政府对于杭州、宁波、东莞等热点城市再次收紧楼市调控,主要还是抑制房价上涨的苗头,未来热点城市房价持续上涨的可能性较低。中央政府多次重申“房住不炒”,保持房价稳定态势仍将是房地产行业的主基调。预计下半年不同城市的分化将更加明显,热点城市的价格上扬不会形成大面积的带动作用。


丁祖昱:

从市场成交情况来看,今年下半年会出现小幅波动,三季度从成交量来说可能会有所回落,城市之间、项目之间会出现分化。特别是一些非长三角、粤港澳区域范围内的三四线城市,他们的楼盘去化压力会更大。


预计下半年各地调控政策有松有紧,趋向松多紧少


新京报:

上半年,地方房地产调控政策密集出台,有松有紧,10个地方尝试放松限购,但是最后遭遇一日游。与此同时,包括宁波、杭州、东莞在内的多个地方楼市因为热度大增,调控政策出现收紧迹象。下半年,楼市调控政策将会怎么走?


彬韦:

下半年调控政策不会逆转,受疫情影响,中国经济下行压力巨大,就业压力也很大,虽然今年没有公布经济增长目标,但不等于没有目标,只有经济发展才能解决疫情带来的各种问题。在经济发展中,只有房地产容量大,只要加大投资就能见效,也能把经济增长的基本盘稳住。所以,地方政府在一城一策下,应该不会出什么对房地产调控的负面政策。


仲钰:

下半年“房住不炒”的大方针不会变,热点城市会继续受到高度关注,调控适度收紧,避免在货币放水下房价上涨预期向其他城市蔓延。


刘策:

下半年总体上会延续当前的调控政策,一是坚持总体调控基调,放松限购、触碰“房住不炒”底线的政策依然不可能出现。二是在因城施策、地方政府发挥主体责任的机制下,各地政策总体上有松有紧,但预计松多紧少。对于类似宁波、杭州、东莞这些房价、地价涨幅过快的城市,政策会有所加紧;对于部分市场下降过快的城市,不排除进一步在坚持底线的同时会适当放松或者加大购房支持。


丁祖昱:

我认为政策肯定会继续保持平稳,其中中央政策还是强调稳定,地方政府可能会根据实际情况因城施策,总的政策趋势还是相对宽松为主,除非有个别城市出现了房价大幅上涨、炒房等情况,否则今年没有太大的必要在政策上收缩,主要因为从今年整体情况来看,经济压力仍然巨大。


黄瑜:

随着疫情缓和,市场预期逐步恢复,购房需求在上半年调控优化、信贷环境改善等因素影响下表现较为活跃,部分城市土地市场热度较高、房价上涨预期增强,均在一定程度上对市场的稳定带来扰动。在“房住不炒”定位保持不变的背景下,因城施策进行调控边际改善的空间在缩窄,部分房价上涨预期较强的城市或将针对性出台调控政策以稳定预期,特别是金融监管方面或将进一步趋于严格。但整体来说,当前宏观经济运行压力仍较大,房地产行业“压舱石”作用凸显,为保障房地产行业稳定运行,行业调控也不具备明显收紧的基础,下半年市场政策环境整体将保持相对稳定。


未来市场换房需求仍存较大释放空间


新京报:

从购房者角度来讲,上半年后半程的销售恢复来自于因为疫情遏制的需求复苏。下半年,购房需求的增量空间还有多大?


仲钰:

城镇化进程不会变,政策推动力在加大;疫情导致收入预期下降的心理冲击逐渐过去,刚需购房有所恢复;过去满足“有”的住房品质已不适应目前“好”的住房需求,改善型需求占比逐渐提升;货币贬值预期下,资产保值意愿提升财富人群购房需求。但全球疫情与经济分化存在不确定性,中国经济无法免受拖累,经济收入预期仍存一定变数。整体来看,购房需求大幅收敛的可能性不存在,市场需求增减对冲,基本保持平稳、略有下降。


黄瑜:

在下半年行业政策环境将保持相对稳定的背景下,随着短期内信贷宽松、调控优化等政策利好边际效应持续减弱,以及前期积压的需求连续较快释放后,市场需求入市节奏或有放缓,加之国际疫情持续蔓延、我国部分地区疫情有所反复,下半年国内疫情发展及经济走向仍存一定不确定性,进而将制约市场规模反弹力度,下半年市场处在调整通道的概率较大。


随着新型城镇化的加快推进,人口自由流动下,具备较强人口吸引力的中心城市和城市群的市场需求仍有较大支撑。另外,在疫情的影响下,市场换房需求仍存较大释放空间。根据最新中指百城居民置业意愿调查结果显示,6月,近四成受访者表示短期购房需求为换房改善。

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