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房企9月融资环比增四成 10月债券到期规模升45.9%

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进入9月之后,房企“补血”力度加大。

根据克尔瑞地产研究发布的报告,9月份95家典型房企的融资总额为1124.48亿元,环比上升45.3%,同比上升17.2%。融资成本也再上台阶,今年前三季度,房企债券类融资成本6.88%,较2018年全年上升了0.67个百分点。

据不完全统计,年内至少有3只地产债券的融资成本突破或达到15%。

债券利率最高突破15%

克尔瑞地产研究数据显示,9月,房地产企业境内外发债总量500.23亿元,环比上升29.5%。融资成本6.47%,环比上升0.76个百分点;境外债券单月融资成本6.85%,环比下降0.10个百分点。下降主要原因是碧桂园发行了一笔78.3亿港元的有抵押可换股债券,该债券利率为4.5%,数额较大,从而拉低了当月的融资成本,若剔除碧桂园发行的这一笔债券,则9月房企的单月融资成本升至6.83%,境外融资成本为7.50%,分别环比上升1.22和0.55个百分点。

此外,截至9月房企新增债券类融资成本7.03%,较2018年全年上升0.50个百分点。其中,境外债券融资成本达8.08%,较2018年全年增长0.86个百分点。

9月发债量最高的企业是碧桂园,发债总量125亿元,除了上述提到的78.3亿港元的可换股债券之外,还有5亿美元的境外优先票据,以及18.5亿元的公司债。此外,龙湖集团发行的8.5亿美元票据,利率较低,为3.95%。

克尔瑞数据显示,今年前三季度,房企债券类融资成本6.88%,较2018年全年上升0.67个百分点。其中,境内发债的平均成本为4.80%,较2018年全年下降0.93个百分点,主要是大型房企发债结构性的影响;境外发债的成本则提升至8.00%,较2018年全年上升1.17个百分点。

2018年以来,在境外发债的成本便一直居高不下,特别是2018年10月到2019年7月,境外发债成本均在7.50%以上。进入2019年后,多家企业迎来偿债高峰期,即使成本走高,企业也不惜代价进行发债。

中原地产的数据显示,截至10月8日,年内房企美元融资533.6亿美元,同比上涨50%。虽然各种政策收紧,但房企美元融资的数量仍刷新历史纪录。

发债利率也不断攀升,10%已不再是天花板。据21世纪经济报道记者对公告的不完全统计,今年至少有三只债券的发债利率已经达到或超过15%。

今年2月21日,当代置业公告称,将额外发行一笔金额达2亿美元的绿色优先票据,票面利率15.5%;将与2019年1月发行的1.5亿美元票据合并发行,利率同为15.5%。

7月12日,泰禾集团股份有限公司发布公告称,泰禾全资子公司Tahoe Group Global (Co.,) Limited拟发行4亿美元债券,债券期限3年,债券票面年息15%,每半年支付一次。成本之高令业内惊讶,泰禾集团2018年净利润率为12.6%。

高额的融资成本,让市场对泰禾集团的资金链多做猜测。泰禾集团董事长黄其森在今年6月中旬举行的媒体见面会上出来喊话:“泰禾没有大家想象的那么惨,去年卖了1300亿元,回款金额在700亿-800亿元,不算太差。更重要的是,泰禾的权益比例为80%-90%,如果按照权益金额排名,在所有房企中,泰禾大概排在第15位或者更高。”

房企拿地趋于谨慎

一面是高额的融资成本,一面是陆续到期的债务高峰。

9月房企有22笔发债到期,金额共计243.31亿元。到期金额最高的为世茂房地产2016年9月22日发行的30亿元的内资企业债,以及禹洲集团2016年9月22日发行的30亿元公司债。

10月房企也有22笔债券将先后到期,但到期规模却提升至355亿元,升幅45.9%,单笔金额最高的是九龙仓于2016年10月12日发行的一笔40亿元人民币的熊猫债券。

中信建投的研究报告显示,未来4年,房地产债到期偿还压力逐步抬升,2021年为高峰,2020-2023年分别将有4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元到期。分季度来看,2021年三季度房地产到期偿还量最高,为2339.26亿元,其次为2021年一季度的2061.87亿元,2022年以后单季度到期偿还量均小于1000亿元。

房地产传统的“金九银十”在今年显得成色不足,房企拿地也更趋于谨慎。克而瑞数据显示,9月百强房企新增货值约7000亿元,较8月份1.1万亿元大幅下降57%,同时溢价率也延续了此前下滑态势。

中原地产研究中心数据显示,今年9月份共成交土地673宗,相比8月份成交土地总数1124宗,环比下降67%。价值超过10亿的地块共58宗,但43%的地块以底价成交,平均溢价率为5%,只有21宗地块的溢价率超过10%。

“虽然现在市场行情不好,但实际上市场交易量并未明显下跌。从部分城市看,相比8月份,9月份交易数据还有微小上涨。大型房企销售业绩表现相对坚挺。从后续市场的表现来看,不少房企虽然在降价促销,但不见得比去年的价格低,所以客观上以金额衡量的销售数据还是有正增长的表现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

他认为,近期观望情绪有所减弱,至少说明购房者也不太愿意长时间观望,所以后续市场反弹机会仍存在。尤其是部分房企近期积极降价促销,本质上有助于购房者的积极入市和市场交易反弹。

中原地产首席分析师张大伟也认为,房企目前处境虽然不易,但已度过最为艰难的时期。他对21世纪经济报道记者表示,虽然房企融资需求有所增加,但整体数据看,没有刷新历史纪录。融资成本也有所松动,特别是9月以来,部分房企融资成本明显降低。多笔融资成本在4%左右,属于最近几年的低点。虽然调控政策频繁出现,加大了部分企业融资难度,但正常融资并没有收紧。

张大伟还表示,从未来趋势来看,马太效应将越来越明显,一线房企的情况会越来越稳健,融资成本降低是趋势;而小型企业则可能被边缘化。

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