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资金复宠房地产:“以前不做按揭的银行都来了”

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小型房企真实的融资价格仍然很高,未来随着债券融资更加市场化,房企发债成本可能会出现更加明显的分化现象。

“资产荒的背景下,观望一阵后,大家还是觉得房地产企业比较安全。”一位房地产领域投行人士对21世纪经济报道记者表示。

据21世纪经济报道记者与多位业内人士交流,“楼市小阳春”不仅仅体现在房产销售环节,从融资、拿地到销售等全过程都出现明显回暖迹象。

多位投行人士对21世纪经济报道记者表示,近期房企发债市场明显回暖。据记者不完全统计,今年以来,房地产企业发行人在国内公开市场发行的信用债规模为2029亿,比去年同期的1521亿高出33%。

进入4月份以来,房企的融资计划更为活跃。中原地产研究中心统计数据显示,在一季度房企密集发布融资计划后,4月首周以来,房企继续密集融资。从总量看,4月融资计划已接近千亿。

从资金的角度来看,克而瑞证券首席执行官谢骏对21世纪经济报道记者表示,目前房企发债的形势确实在回暖。从市场的变化来看,去年下半年开始货币政策环境有所松动,市场资金宽裕,一度形成资产荒的局面,年初大家对于投什么还有一些观望的心态,目前相对更加确定一些。相比于其他各类型的新兴资产,房地产作为成熟的、传统的资产,大家更熟悉其模式和投资回报,现在看来,也更愿意将资金投入进去。

在这种心态之下,各路资金涌向房地产的积极性均在提高,成本亦有所下降。记者从银行、信托等人士处获悉,目前房地产企业的贷款利率相较年初有明显下降,降幅约50bp。

“去年我们贷款上浮20%,今年15%就可以继续谈;信托去年的成本10%左右,现在9.5%还可以继续谈。”一位房企融资部门人士向记者表示。

银行资金充裕后,房地产领域也受益颇多。据21世纪经济报道记者了解,多家此前并不开展房地产按揭业务的银行,目前也陆陆续续主动找房地产企业寻求按揭业务合作。

不过,谢骏认为,对目前房企融资成本降低要区别看待。据其观察,在债券发行市场,部分小型房企私募债的定价并未充分反映信用风险。小型房企真实的融资价格仍然很高,未来随着债券融资更加市场化,房企发债成本可能会出现更加明显的分化现象。

除此之外,房企通过海外发行美元债券,以及面向合格投资人发行私募债券的行为同样积极。美国信贷市场研究公司CreditSights近期发布的一份报告称,今年第一季度,中国房企在亚洲高收益美元债券的发行中独占鳌头。报告显示,亚洲发行人在该季度共发行约200亿美元高收益债券,同比增长超一倍,而其中80%来自中国房企。

房企美元债发行积极,一方面与房企本身的偿债和融资需求有关,另一方面也与当前的海内外市场环境有关。从利率的角度看,美元加息周期较为稳定,市场预期中美利差有望进一步扩大,而且在中国新一轮金融对外开放之下,海外资金对进入中国市场有较高期待。

融资需求回升的背后是拿地市场的火热。

相比于去年流拍不断的消息,今年的土地市场俨然是另一番风景。上海地区一位房地产企业人士对记者表示,现在拿地太难了,很多房企手里都没地,该企业近期拍地都未成功,一方面是价格太贵了,另一方面是目前房地产企业拿地的热情都很高。

世联行合肥地区一位人士也对记者透露,相比于年前开发商拿地的谨慎态度,现在明显感觉大家积极了很多,一些热点地区争得比较激烈,溢价也较高。

根据中指院300城数据,土地市场在3月份单月的(成交/供给)大幅回升,地价和溢价率也呈现底部抬升,3月300城市土地成交溢价率从前两月的9.5%上升至20.8%,宅地溢价率从10%上升至23.7%,整体土地市场出现回暖迹象。

从一些拍地个案上来看,比如3月份长三角部分地区的土地拍卖,出现举牌过程超过百轮,最终以溢价率接近50%以及相当比例的自持代价拿下。

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