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城镇化视角下的房地产政策优化方向

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贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长

房地产依托城市而立,房地产业的发展与城镇化密不可分。当前中国城镇化正处于快速发展期后半段,城镇化率已接近60%,但仍有较大上升空间,预计在未来十年城镇人口还将增长近2亿。随着城市化的推进与城市人口的增加,房地产行业又会受到什么样的联动影响?

中国房地产的最后一波增量红利:未来十年城市人口增加2亿

中国当前城镇化率为58.5%(2017),略高于世界平均水平(54.8%)。高城镇化率一直是发达国家的典型特征,一般在80%左右,日本高达90%以上。根据联合国预测,中国城镇化率会在2019年达到60%,2030年达到70%。

  图: 世界各国城镇化率分布(2017)(数据来源:UN;贝壳研究院整理)

城镇化率翻译过来,2018-2030年对应的城镇人口增量超过1.9亿人。2亿左右的新增城镇常住人口是一个巨大的增量市场。可以说, 2019-2030年的10年时间对于房地产而言是一个关键时段,也是我国城镇化的最后一波房地产增量红利。

打破东西梯度格局,人口流动向多中心发展

这新增的2亿城镇人口如何流动,也是值得思索的命题。由于不同的地理区位和发展基础,地区发展不均衡是中国城镇化的长期特征,也是最主要的特征之一。2000-2010,可以说是“一江春水向东流”,城市人口流动的主方向为从中部、西部向东部城市流动。2010-2018的人口流向类似,还是“东边日出西边雨”,但东部城市人口增量有所减少,中西部城市人口有明显的人口回流特征,人口增量分布倾向于均衡化。2019往后的10年,我们预计城市人口流动将打破东西梯度格局,向区域多中心方向发展。

  图: 2018-2030年人口增量TOP20城市(数据来源:UN;贝壳研究院整理)

实际上,2018-2030年的人口增量中约有43.4%的比例将会继续流向长三角、京津冀和珠三角三大顶级城市群,其次长江中游、成渝和中原城市群流入比例合计为22.3%。根据联合国人口预测数据,在2018-2030年人口增量前20的城市中,上海人口增量高达729万稳居第一,值得一提的是,重庆以481万增量位居第二,超过北京466万人口增量,广州、苏州、南京、深圳、西安、天津和杭州也均有200万以上人口增量,城市人口的持续流入必然会对房地产市场带来较大影响。

  现状:城镇化人地协同性较差、土地效能低

回顾1978年以来我国经历的快速城镇化过程,城镇化人地协同性较差,一是土地城镇化明显快于人口城镇化。1981-2016年,中国城镇人口增长了3.9倍,而建成区面积增长了7.3倍。考虑到城市人口密度梯度特征和大城市的人口集聚效应,这种差异实际比统计数据更大。我国近年出现大量的“空城”、“鬼城”,也说明了这一问题。二是,土地利用率较低,效能较差。城市和住宅供地协同性问题不断凸显。随着城镇化率的增长,城市人口聚集度将更加明显,也会带来城镇建设用地效能的提升。而我国的情况却与之相反:我国人均建成区面积从1981年的不到0.4平方公里/万人,增长到2016年的接近0.7平方公里/万人。也就是说,土地城镇化效能变差,相同的城镇建设用地,并未向着支撑更多人口的方向发展。

未来:以过往为鉴,优化房地产政策

在城镇化快速发展的下一阶段,合理调整城市和产业结构,充分释放城镇化活力是房地产行业良好发展的前提。

多种开发模式并举,提升用地效能和行业持续性。以TOD(交通导向)模式为空间指引,形成城市和产业的基本空间格局。以HOD(居住导向)模式为配套指引,形成房地产综合产品体系。以EOD(生态导向)模式为质量指引,增强城市和房地产业的可持续性。

人口-住房政策联动,解决城镇人口住房需求。调节城镇人口空间分配,打开需求层级。以居住权为核心,打通市场壁垒,从根本上改革住房制度。完善消费传递链条,构建全流通市场。

合理配置调控工具,保障房地产业良性发展。政策管制向政策引导过渡,系统优化宏观调控。随着房地产业发展转型,宏观调控也应逐渐转变为以引导为主,管制为辅。用好户籍调控,确立户籍向居住证制度转变路径。在北京、上海、广州、深圳和其他沿海核心城市,注重发挥户籍在高端人才引入和流动方面的作用。(文章作者:贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长 )

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