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涨价、惜售与传言:燕郊楼市躁动

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“年前(2019年春节前)我打算自己在燕郊买一套二手房,本来都跟业主谈好价格,76平方米面积总价130万,算下来折合单价17000元/平方米,可后来地铁平谷线改线方案出来之后,房东就变卦不卖了。那套房子恰好距离规划建设中的地铁站很近,现在业主要价两万多每平方米了。”燕郊中介郝伟(化名)落寞地对21世纪经济报道记者说起他最近的购房经历。

郝伟是河南商丘人,尽管是94年出生,但他已经从事房产销售六年之久。他告诉21世纪经济报道记者,燕郊房价从春节前就开始涨价,北京市市委市政府搬迁到通州城市副中心再加上地铁平谷线改线,这些信息都在刺激着燕郊楼市

贝壳研究院Real Data数据库显示,2018年10月,燕郊二手房成交均价仅为16722元/平方米,但到2018年12月,燕郊二手房成交均价已经涨为18416元/平方米,2019年1月,二手房成交均价已达到18805元/平方米。除了二手房,燕郊一手房单价普遍都在2万元/平方米之上。

作为毗邻北京最近的一个镇,因大量溢出需求涌向燕郊,该地楼市素来有着楼市晴雨表之称。在通州与北三县一体化大背景之下,燕郊等地楼市的走势也成为关注的焦点。

燕郊楼市躁动

2019年大年初三,燕郊一家名为“艺术中心”的售楼处仍有三两前来看房的人群。因二手房业主普遍开始提价或惜售,这家一手楼盘开始成为中介推荐的重点楼盘。宽阔且安静的街道,高楼林立,漂亮的绿化,如今的燕郊已经不再是当年的乡镇模样。售楼员指着规划图告诉21世纪经济报道记者,按照通州与北三县统一规划要求,未来楼盘周边将是大面积的公园与康养中心。

2019年1月,北京城市副中心行政办公区正式启用。高德地图显示,燕郊镇人民政府距离这里仅11.3公里。随即,有关燕郊的利好消息不断涌出。2019年1月13日晚间,北京市规自委、市重大办相关负责人披露,明年即将开工的北京城市副中心轨道交通平谷线已调整规划,平谷线将在进入燕郊后拆分为两支,其中一支接入城市副中心枢纽站,一条主线到达东坝地区。

尽管燕郊通地铁的消息早就传出,但副中心的正式搬迁以及地铁调整规划还是极大刺激了当地楼市。目前,在安居客上搜索燕郊房源,靠近规划建设的地铁附近的二手房已经贴出了“近地铁”的标签。

燕郊中介刘先生告诉21世纪经济报道记者,上述利好对燕郊房价影响很大。“自从去年北京市公布地铁线路改动后,燕郊房价开始回升。现在燕郊房价均价在18000-24000元/平方米不等,这是一个区间价,具体多少钱要看具体位置。不少二手房涨幅在2000-4000元/平方米之间,而且很多业主开始惜售。”

刘先生还记得2017年3月之前燕郊市场的躁动。“那时候,燕郊房价一度涨至36000元/平方米,有些楼盘甚至突破过40000元/平方米。当时只是听闻北京市政府要搬迁的消息房价就开始飞速上涨,现在加上地铁平谷线改线,房价能涨到多少,现在谁都不敢说,谁也想象不到。”

提及目前业主心态,刘先生表示,“很多业主都不着急卖,大家都在关注政策,想买房的人也比较多。目前房价只是刚刚开始涨,而且房价上涨的前景很好,所以有些业主也按房不卖,想等房价再涨一涨。他告诉记者现在下手是比较合适。如果再等,可能后期房价就不好说了。最近中介都很忙,咨询的人多了。”

郝伟也有同样的感受,郝伟甚至还发给记者他保存的两段视频。一个是北京市第十五届人民代表大会第二次会议新闻发布会视频片段,相关领导主要阐述了地铁平谷线改线方案;另一个是河北电视台邀请专家解读北京通州总体规划与廊坊北三县整合规划将给北三县带来哪些利好。

一丝风吹草动都在挑动着楼市的神经,燕郊更是如此。郝伟称,“过完年之后来看房的人就没有断过。因为房价涨得快、前景好,来看房的都觉得买了之后就是赚,这个房价涨上去之后肯定掉不下来。就算现在涨,这个房价也算便宜的了,他们自己也会考虑购入。”

成交量回暖

房价上涨并非虚火,其背后是成交量回暖。

链家APP显示,近90天(截止到2019年1月31日),燕郊成交房源653套。一位在链家工作三年有余的中介称,链家燕郊西区各个门店在2018年12月份共成交二手房150套左右,而2018年7月份这个数字仅为30套左右。自2017年7月廊坊五市限购力度达到顶峰后,月度成交数据“第一次出现这么多成交”。

燕郊楼市的真正调整始于2017年6月2日。继北京调控升级后,廊坊市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,意见明确表示北三县及廊坊、永清、固安、霸州、文安限购,非本市户籍居民购房需提供3年当地社保且限购1套。

上述政策对环京楼市带来了深度调整。58安居客房产研究院的数据显示,以燕郊为例,二手房的挂牌价格从2017年4月最高点的28611元/平方米降至低点。2018年10月15日,平均挂牌价格仅为20002元/平方米,相比去年4月降幅达到了30%。从安居客的线上浏览量来看,燕郊区域2018年4月同比2017年4月下降57.5%,降幅非常明显, 2018年下半年的浏览量依然处于下降态势。

“燕郊的房价已经在底部运行了很长一段时间,可以说已经把前两年的价格泡沫剔除干净了,再下跌的空间很小。因此,任何一类利好政策都有可能引发强烈的反弹欲望。这波价格回暖,是政策和时间节点多方面作用的结果。一是通州将与北三县整合规划,二是平谷线确定燕郊站点,还有城际铁路动工等利好。”58安居客房产研究院资深分析师李震分析。

易居房地产研究院副院长杨红旭注意到,燕郊这轮房价跌幅很大,之前涨幅也很大,上一轮高达250%左右,远超北京房价涨幅。在投资投机需求的催动之下,楼市泡沫比较大。2017年3月之后,尤其是6月份之后,房价大跌,直至2018年年底,有所企稳。到了2018年12月、2019年1月的时候,有一些利好政策。比如北京的通州城市副中心政府机关搬迁进来、最近的北三线的城市与通州城市副中心统一进行规划,还有地铁线路延伸到通过燕郊,这是一些利好消息。所以,一方面是燕郊房价大跌过后调整比较充分,另一方面就是近期有一些利好政策的释放,两个因素叠加之后,燕郊楼市回暖。

传闻刺激

除了上述利好,引发燕郊楼市躁动的还有一则传闻。传闻称,对于三河本地限购政策,两地正探讨北京五年社保辅助三河本地买房政策。对此,接近三河市政府人士透露,“这个事情正在沟通,没有最终定论。”

不过,公开资料显示,调控已经对当地房地产行业产生较大影响。三河市2017年国民经济和社会发展统计公报显示,2017年全市地区生产总值547.5亿元,按可比价格计算比上年增长0.1%,增速比上年回落5.9个百分点。地区生产总值增速回落主要是受调控政策影响,房地产业大幅下滑引起的。2017年,房地产业实现增加值45亿元,下降45.8%,下拉三产增速14.6个百分点,下拉地区生产总值增速6.6个百分点。财政收入占地区生产总值的比重为19.1%,比上年下降5.5个百分点。

公报还显示,房地产限购限贷政策出台后,对三河市房地产业影响巨大。全年房地产开发投资132.3亿元,比上年下降29.4%。占全社会固定资产投资的比重为21.2%,所占份额比上年下降11.5%。全年商品房施工面积413万平方米,比上年下降44.3%,其中住宅施工面积229万平方米,下降56.2%。商品房竣工面积78万平方米,比上年下降83%,其中住宅竣工面积27万平方米,下降92.6%。商品房销售面积52.8万平方米,下降81.1%,其中住宅销售面积47.3万平方米,下降82.5%。商品房销售额94.9亿元,下降79.7%,其中住宅销售额85.6亿元,下降81.3%。

杨红旭表示,其长期看好燕郊楼市。“第一就是离北京近,尤其是离通州城市副中心比较近,买房之后可以用来自住,作为第一居所;第二,随着燕郊北三县城市规划与通州城市副中心并轨,燕郊的城市环境、公共服务、城市基础建设配套会进一步优化,这有利于房价、地价的上涨。”

关于北三县楼市的未来,李震认为从燕郊和北三县的功能定位来看,未来会成为人口主要外溢居住地,购房需求暂时不会冷却。另外,今年上半年区域协同发展的相关规划出台的概率比较大,经过一些利好刺激后,北三县房价会有一定回升直到趋于稳定,但在限购不放开的前提下,以及房住不炒的大背景下,燕郊很难再回到当初楼市疯狂火爆的时代。

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