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地产的短中期角色

2018-05-04 14:41:21 来源: 21世纪经济报道(广州)
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听说丹东房价突然大涨,我并不惊讶。当然有个别媒体尤其是某些自媒体标题党的成分,但透过这一现象,我看到的是,投机投资买房的群体一直都潜伏着,任何地方楼市的风吹草动,就会一涌而出,杀伤力之大远超“蒜你狠”。

此前我已多次说过,投资买房蔚然大观,与过去多年房地产市场单边上扬的发展轨迹有关。几无风险,回报丰厚,有此敏锐意识的楼市投资者藉此实现了资产财富积累。如今财富增长的故事总是更具传染效应,也因此,投资买房被时间催化为一种强悍的社会心理。

“房住不炒”是抑制楼市投机需求的一剂良药。但正如社会性症候非一日功成,医治亦非药到病除。比如去年,一二线热点城市限购限贷愈发严格,但三四线城市交易量却雀然突起,很大原因就是外溢的投资需求在推动。

刚看到我们记者一篇稿子,有家叫优必选的机器人企业,刚完成C轮融资8.2亿美元,而去年就有一批机构排队哭着喊着要投它(“想投的人实在太多了”)。固然,优秀的企业总是投资机构的追捧对象,但另一方面,何尝不是民间资本相当庞大之故?

从这个意义上说,热爱买房的朋友,也是因为手里有不菲的闲余资金可供投资。投资资金本质上是趋利的资本,你要按住它,也只是暂时的,长远看,还得给它释放的管道。这几年,理财领域监管越来越严,最近出台的资管新规据说又将分流万亿级资金出来。

有堵还得有疏。要防止、抑制这些资金流入楼市,就要辟出新的渠道来承接、容纳之。多年前我就呼吁尽快发展房地产信托投资基金。当然,即使RETIs市场建立起来了,收益率也完全不能跟这些年的投资买房相比。

要破除投资买房迷障,就必须打碎其暴利心理预期。除了以限购限售等行政手段抬高投资门槛外,还要大幅增加投资成本。这方面,对持有超出合理消费的部分房产征税,是适宜的选择。我个人的建议是,尽快公布征税标准的框架(征求意见稿),可供投资者调整预期——也就是,除了买房,你还可以买点别的,实在不行,去壮美的祖国山河旅游。

很多个人投资者存在严重的买房偏好,并形成了一定的路径依赖。推而广之,往大里说,很多地方的经济体系里,也存在房地产路径依赖。有几个数字想必你已经看烦了,过去多年,直接间接与房地产有关的信贷占银行信贷的约四分之一;土地出让收入以及直接间接与土地、房地产有关的税费收入占据财政收入的最大份额。

理论上,谁都明白,房地产挤占的资源过多,持存的分量太重,是不正常的。同样,我们也知道,房价持续上涨,对实体经济是有伤害的。没听说某某地方振兴是靠房地产。但能够以较高价格出让一幅土地,商品房成交量能保持增长,多数地方也不忍心拒绝。

客观来说,短期内,房地产在整个经济体系的地位,尚无替代者,房地产失速下行也可能导致经济的太大波动。但拉长时间,中期来看,不把房地产占据的资源份额降下来,经济结构调整就很难实现。我个人理解,我国经济从高速增长向高质量发展的过程,也是房地产角色逐渐弱化的过程。

现实已然如此清晰。对个人投资买房者:短期内,要坚持抬高门槛,今年若条件成熟,可公布持有环节征税的框架,扭转其投资预期;中期,要采取包括税收等手段,建立完善的机制制度,将投资性资产挤出一部分,并构建新的稳定投资渠道;中长期,将住房投资偏好,引导到新的消费热点,成为可靠而强大的内需增长力量。

对各地来说,短期内,行政手段不可放松,坚决遏制投资买房的比例,一二线城市之外,三四线正在酝酿成为热点的城市,也要随时加入限制措施;中长期,还是要调整产业结构,扶持先进产业,培育新的消费热点,以符合中央提出的高质量发展的要求。

我们处于转型期的巨型经济体,目前又面临复杂的国际经济政治环境,如何处理房地产在经济中的位置关系,殊为不易。我个人的建议是,除非出现异常困难的情况,否则不宜再将房地产作为救市的角色。过往实证经验表明,房地产调控祭出,短期可见速效,中期则会让经济结构既有的痼瘵更加固化,从而为下一步深化改革徒增难度。

我国有着宽厚的经济纵深和市场韧性,抵御国内外风险冲击的能力也越来越强。随着发展质量的提升,即使经济增长曲线略有下移,也完全不用过度担心。曾经以投资买房为业的朋友,也要适应新的变化才好。

地产的短中期角色


陈奇 本文来源:21世纪经济报道 责任编辑:陈奇
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