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新黑马?弘阳深挖旭辉、泰禾等10大高管后赴港IPO

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新黑马?弘阳深挖旭辉、泰禾等10大高管后赴港IPO

导 读

千亿规模赛,新成员弘阳登场。

地产壹线  吴波 发自上海

作为一家鲜为外界关注的房企,弘阳及其创始人曾焕沙并没有更多独特的故事。

在第三方机构克而瑞的榜单上,弘阳2017年销售额仅为178亿,排在第95位。营收记录中,最高的一年也仅达到87.76亿。

从旭辉、新城甚至泰禾等高成长性房企中挖来十名高管、4月4日向港交所提交招股书,随着近期一些动作的密集展开,这家百亿级别的江苏房企,却意外走“红”。

弘阳起家并不晚,但规模扩张力度明显不强。海南航空兵曾焕沙退伍后,涉足瓷砖等建材批发生意,先后创办海口龙华商行、海口沙龙实业有限公司。期间虽积累一定资本,但受海南市场限制,1995年他投资500万转战南京。次年,和4名同乡股东在南京长江大桥北堡附近建成一座占地110亩的“红太阳装饰城”。

而弘阳地产的前身,是4年后成立的南京红太阳。首个住宅项目旭日华庭,实际上于2003年才开始销售。

以南京作为大本营的弘阳,布局城市集中于江苏及安徽。截至2017年12月31日,江苏布局9个城市,安徽4个城市。共计土储总建面为616.87万平,包括可销售和可租赁竣工物业63.63万平、开发中物业340.6万平以及持作未来开发物业212.63万平;三者分别占总土储的10.3%、55.2%和的34.5%。

其中南京土储占27.3%;苏州、无锡、常州共43.4%;剩余则分布在泰兴、句容、南通、扬州、镇江、合肥、亳州、滁州、马鞍山等。

2017年,更多中小型房企,加入冲“千亿”阵营。弘阳便是其中之一。去年年中高管工作会议上,弘阳梳理了业务结构,成立地产、商业、物业三大业务集团,并确立3年战略目标——2020年地产实现“千亿规模”,商业完成“百店计划”。

若2017年喊出“千亿”战略打破了心理防线,走出江苏及安徽则打破了地理边界。弘阳正试图拓宽自己的地产江湖。

招股书披露的具体细节是,弘阳将实施「1+3+X」(即长三角,华中、华南、西南以及其他地区)全国化布局。计划在武汉、天津、重庆、成都、郑州、长沙等节点型城市设立附属公司。

今年已经成立武汉、重庆附属公司,并已经通过招拍挂及收购方式获取土地。除了武汉、天津、重庆、成都、郑州、长沙等节点性城市,长三角区域内具有发展潜力的三四线城市也在重点布局范围内。

未登陆资本市场,弘阳融资渠道颇为有限,主要依赖银行贷款和信托。2015年至2017年,其资本负债比例分别为119.4%、136%和137.5%,其借款总额为56.64亿元、76.91亿元和116.3亿元。其中2017年底未偿还的银行贷款为68.65亿元;信托及其他融资占比19.9%。

贷款利率最低为7.5%,最高达9.1%。上述三个时间维度内,弘阳平均融资成本为8.38%、7.72%和7.52%。

融资成本虽高,但弘阳毛利率水平并未因此拉低。往前回溯三年内,这一数字分别为41.9%、29.1%、40.6%,在房企中处于偏上水平。

从招股书来看,这或许得益于早期所获低成本土地。

以弘阳深耕的南京区域为例,项目大多为大型社区型项目,类似旭日爱上城、旭日上城、旭日学府等。譬如至今尚未开发、销售完的社区型项目南京浦口旭日爱上城,共8个地块,总建筑面积超过100万平方米。

事实上,2007年拿地时,弘阳付出的总土地款仅为9.5亿元,楼面单价不足900元/平方米。目前浦口区最高楼面价已接近23000元/平,平均楼面价也已超过14000元/平。

而在赴港IPO之前,高调的挖人动作,还搅动华东地产圈人事“春水”。这或许更大程度上得益于张良。

张良,原旭辉集团前副总裁兼首席人力资源官,去年11月被曾焕沙挖进弘阳,任集团执行总裁,分管人事、行政、运营及IT。他加盟后,开始密集挖人。

今年3月1日,被挖来的高管同时入职。曾焕沙甚至召集集团原管理层为新入职9大高管举行集体入职仪式。加盟职业经理人绝大部分来自旭辉、泰禾、新城等高成长型房企,譬如原旭辉副总裁蒋达强、前泰禾集团营销部副总经理、上海区域营销副总经理鄂宇、前新城控股信息管理中心总经理、CIO罗艳兵等。

据弘阳官网披露,九名高管分别为集团执行总裁蒋达强,分管战投、经营、客服、集团总裁助理罗艳兵,分管信息、地产集团总裁助理兼地产运营部总经理陈彬、集团人力行政中心总经理邹高武、地产集团营销管理部总经理鄂宇、商业集团商业运营部储备门店总经理何爱华、商业集团商业运营部储备门店总经理邹俊、地产集团财务管理部总经理助理徐佳彦和海外相关业务负责人林晨。

据业内人士透露,蒋达强作为业内具有一定知名度的职业经理人,不仅给弘阳带来更多关注度,实际上也助其招揽了不少兵马。除张良、蒋达强外,邹高武及陈彬同样来自旭辉。

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